NS 8417: guide til totalunderentreprise for totalentreprenør og TUE

Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Morten Engervik. Jeg jobber i Marstrand Advokatfirma AS i Oslo og bistår totalentreprenører og totalunderentreprenører med kontraktsvalg og tvister.

Skal du velge standard, gjennomgå UE-kontrakten eller vurdere krav i et pågående prosjekt? Ta kontakt for en innledende og gratis vurdering:

• E-post: morten.engervik@marstrand.no
• Telefon: 920 24 826
• WhatsApp: wa.me/4792024826
• Kontaktside: /kontakt/

Du finner kommentarutgave til NS 8417 med forklaring punkt for punkt her: NS 8417 kommentarutgave

Hva er NS 8417?

NS 8417 er standardkontrakten for totalunderentreprise mellom profesjonelle parter. Totalunderentreprenøren (TUE) skal som hovedregel både prosjektere og utføre sitt omfang, ikke bare bygge det som allerede står ferdig beskrevet.

Motparten er totalentreprenøren. Han har kontrakt med byggherren etter for eksempel NS 8407, og overlater en del av arbeidet til deg som TUE etter NS 8417.

I standarden brukes ordet «byggherre» om den som skal ha arbeidet utført i henhold til totalentreprenørens hovedkontrakt, jf. pkt. 1.1 Byggherre. I praksis er det likevel totalentreprenøren du inngår avtale med – ikke byggherren direkte. Det er viktig å holde de to kontraktsleddene fra hverandre.

NS 8417 gjelder bare hvis den er tatt inn i kontraktsgrunnlaget mellom totalentreprenør og TUE, jf. pkt. 2 Kontraktsdokumenter.

Når bør du bruke NS 8417?

NS 8417 passer når TUE skal ha ansvar for både prosjektering og utførelse av sitt omfang, og dere trenger tydelige regler for varsling, endringer og økonomi.

Typiske situasjoner:

• totalentreprise etter NS 8407, der UE skal levere et resultat – ikke bare utføre på andres tegninger
• større pakker der endringer, frister og pris må følges skriftlig opp
• prosjekter der totalentreprenøren vil ha back-to-back-regler nedover i kontraktskjeden (samme logikk som opp mot byggherren)

Som totalentreprenør bør du normalt velge NS 8417 mot design- og utførelses-UE under NS 8407 – ikke NS 8415, som hører hjemme under utførelsesentreprise etter NS 8405.

Som TUE bør du sjekke at kontraktsgrunnlaget faktisk sier NS 8417, og at tilbudsgrunnlaget beskriver funksjonskrav og resultat – ikke bare mengder og tegninger du ikke har utviklet selv.

Når bør du ikke bruke NS 8417?

• Ren utførelse på totalentreprenørens materiale: da er NS 8415 ofte riktig under NS 8405, jf. sammenligningen NS 8405 og NS 8407.
• Hovedkontrakt NS 8405: underentreprenør reguleres da normalt med NS 8415, ikke 8417.
• NS 8407 i hovedkontrakten alene: at byggherre og totalentreprenør har NS 8407, sier ingenting om hvilken standard som gjelder mellom totalentreprenør og TUE. UE-kontrakten kan henvise til NS 8415, NS 8417 eller noe annet – du må lese avtaledokumentet for ditt ledd.

Viktige/sentrale bestemmelser

Sentrale temaer

Endringer og irregulære endringer

Når prosjektet endrer seg, bør du skille tre ting: Er det en endring? Gir den rett til mer tid (pkt. 33)? Gir den rett til mer penger (pkt. 34)?

Ordinær endring går gjennom pkt. 31 Endringer. Totalentreprenøren gir skriftlig endringsordre etter pkt. 31.3. Som hovedregel kan han pålegge endringer inntil 20 prosent netto tillegg til kontraktssummen, jf. pkt. 31.1. Over grensen trengs ny avtale – med mindre dere har avtalt noe annet.

Som totalentreprenør bør du bruke endringsordre tidlig, særlig når du viderefører krav fra byggherren. Da er det lettere å dokumentere pris og frist nedover og oppover.

Som TUE bør du ikke starte større tilleggsarbeid uten klar ordre, med mindre reglene krever at du iverksetter likevel (se irregulær endring under).

Irregulær endring er når du får pålegg uten endringsordre, jf. pkt. 32. Det kan skje på byggeplass, i tegninger eller fra noen med fullmakt. Du skal som regel utføre pålegget, men som TUE må du varsle totalentreprenøren uten ugrunnet opphold hvis du vil påberope det som endring, jf. pkt. 32.2. Gjør du ikke det, kan du tape krav om mer tid og mer penger.

Som totalentreprenør må du svare på et slikt varsel – med endringsordre, avslag eller frafall – etter pkt. 32.3. Svarer du ikke i tide, kan pålegget bli behandlet som en endring.

Du kan bruke verktøyet for endring og varsling etter NS 8417 når du vil sjekke hvilke steg som gjelder i din situasjon.

Fristforlengelse – mer tid

Pkt. 33 regulerer når en part kan få lengre frist.

TUE kan kreve fristforlengelse ved endringer, forsinkelse eller svikt hos totalentreprenøren, eller andre forhold totalentreprenøren har risikoen for, jf. pkt. 33.1.

Totalentreprenør kan kreve fristforlengelse når hans medvirkning hindres av forhold TUE har risikoen for, jf. pkt. 33.2.

Ved force majeure kan begge ha krav på mer tid, men som hovedregel ikke mer penger på grunn av selve fristforlengelsen, jf. pkt. 33.3.

Den viktigste fallgruven: du må varsle uten ugrunnet opphold, jf. pkt. 33.4 – også før du kan si nøyaktig hvor mange dager du trenger. Når du kan beregne kravet, må du angi og begrunne antall dager, jf. pkt. 33.6.1.

Som totalentreprenør kan du sende forespørsel etter pkt. 33.6.2 hvis TUE ikke har spesifisert kravet. Svarer ikke TUE som avtalt, kan kravet falle bort.

Som TUE bør du ta slike brev på alvor. Samtidig: hvis totalentreprenøren avslår et berettiget krav, kan du i noen tilfeller velge å behandle avslaget som pålegg om forsering etter pkt. 33.8 – men da må du varsle om kostnad før du forsér.

Oversikt og sjekkliste finner du i kapittel 33 i kommentarutgaven.

Vederlagsjustering – mer penger

Pkt. 34 handler om justering av vederlaget.

Ved endring har partene krav på justering etter pkt. 34.1.1 når det foreligger endring etter pkt. 31 eller 32.

Som TUE kan du også kreve justering ved forsinkelse eller svikt hos totalentreprenøren, jf. pkt. 34.1.2. Da må du varsle uten ugrunnet opphold – ellers tapes kravet.

Har du økte rigg- og driftskostnader, eller tap av produktivitet, må du ofte gi særskilt varsel etter pkt. 34.1.3. Et vanlig varsel om endring er ikke nok.

Som totalentreprenør bør du følge med på slike varsler og be om spesifiserte tilbud etter pkt. 34.2. Prisen beregnes etter enhetspriser (pkt. 34.3) eller regningsarbeid (pkt. 34.4 og pkt. 30). Før regningsarbeid igangsettes, skal totalentreprenøren varsles.

Husk å skille endring fra indeksregulering etter pkt. 26 – det er ikke det samme.

Uenighet mens arbeidet pågår

Er dere uenige om endring, frist eller pris, gjelder pkt. 35.

Som TUE skal du som hovedregel utføre likevel, jf. pkt. 35.1. Du kan kreve sikkerhet for omtvistede beløp, og i noen tilfeller innstille arbeidet hvis sikkerhet ikke stilles.

Som totalentreprenør bør du ikke la uenighet ligge. TUE kan måtte gå til oppmann eller rettssak innen fristene i pkt. 35.2 – ellers kan kravet falle bort.

Praktisk sjekkliste

Bruk listen når du vurderer endring, mer tid eller mer penger:

1. Er det endring (pkt. 31) eller irregulær endring (pkt. 32)?
2. TUE: Fikk du pålegg uten ordre? Varsle uten ugrunnet opphold etter pkt. 32.2.
3. Totalentreprenør: Svar på 32.2-varsel etter pkt. 32.3.
4. Sjekk 20 %-grensen i pkt. 31.1 før store pålegg.
5. Er endringsordren skriftlig og signert av riktig person? (pkt. 31.3)
6. Varsle fristforlengelse uten ugrunnet opphold (pkt. 33.4).
7. Angi antall dager når du kan (pkt. 33.6.1).
8. TUE: Svar på totalentreprenørens brev etter pkt. 33.6.2 – ellers kan kravet tapes.
9. Varsle vederlagsjustering (pkt. 34.1) – og særskilt ved rigg, drift eller produktivitet (pkt. 34.1.3).
10. Oppdater fremdriftsplanen (pkt. 21) når fristen flyttes.
11. Ved uenighet: vurder utførelsesplikt og frister i pkt. 35.
12. Alt skriftlig til riktig representant etter pkt. 5 og pkt. 9.

Vanlige feil

1. Anta at NS 8417 gjelder fordi hovedkontrakten er NS 8407.
2. Muntlig pålegg på byggeplassen uten at TUE varsler etter pkt. 32.2 – eller uten at totalentreprenør svarer etter pkt. 32.3.
3. Glemme skriftlig varsel etter pkt. 5 – og miste krav om frist, pris eller dagmulkt.
4. TUE svarer ikke på totalentreprenørens brev etter pkt. 33.6.2.
5. Blande endring og indeks – regulering etter pkt. 26 er ikke vederlagsjustering for endring.
6. Tro at force majeure gir mer penger – ofte mer tid etter pkt. 33.3, men ikke vederlagsjustering for selve fristforlengelsen der.
7. Forveksle registrering og overtakelse – TUE kan ha registreringsforretning før byggherren overtar, jf. pkt. 36.1 og pkt. 37.6. Reklamasjon og garanti følger egne frister.
8. Totalentreprenør endrer NS 8417 enkeltvis uten å se hvordan det henger sammen med krav opp mot byggherren etter NS 8407.

NS 8417 og NS 8407 sammen

De fleste bruker NS 8417 under NS 8407. Du har da to kontrakter i samme prosjekt: byggherre mot totalentreprenør, og totalentreprenør mot TUE. Reglene ligner mye, men de er ikke identiske.

Hva betyr back-to-back?

Back-to-back betyr at du prøver å få kontraktskjedene til å henge sammen, slik at totalentreprenøren ikke sitter fast i midten. Det TUE må varsle og dokumentere nedover, må totalentreprenøren som regel kunne gjøre gjeldende oppover mot byggherren – med skriftlige varsler, endringsordre og frister i begge ledd.

Det betyr ikke at TUE automatisk får det samme som totalentreprenøren får fra byggherren. Hver kontrakt har egne frister og egne krav. Men jo bedre TUE dokumenterer, jo lettere er det for totalentreprenøren å videreføre kravet.

Som totalentreprenør bør du derfor ikke pålegge mer nedover enn du realistisk kan kreve oppover – og du bør sørge for at UE-kontrakten ikke er strammere enn hovedkontrakten uten at det er bevisst avtalt.

Som TUE bør du lese hvilke deler av totalentreprenørens kontrakt med byggherren som er lagt ved tilbudet, jf. pkt. 2.1. Der står ofte funksjonskrav, frister og begrensninger som styrer også ditt omfang.

Forskjeller mellom hovedkontrakt og UE-kontrakt

Merk særlig endringsgrensen: byggherre kan som hovedregel pålegge endringer inntil 15 prosent opp mot totalentreprenøren, mens totalentreprenøren kan pålegge inntil 20 prosent ned mot TUE. Totalentreprenør bør derfor planlegge hvordan store endringer fra byggherren fordeles på flere TUE-er, og TUE bør ikke anta at alt over 15 prosent automatisk ikke lar seg gjennomføre i UE-leddet.

Praktiske råd i begge ledd

Som totalentreprenør:

• Send endringsordre nedover når du får endring oppover, og hold på frister i begge kontrakter.
• Sørg for at representanter med fullmakt er avklart etter pkt. 9 – både hos deg og hos TUE.
• Ta med relevante deler av kontrakten med byggherren i TUEs tilbudsgrunnlag, slik standarden forutsetter.
• Før du avslår TUEs krav om frist eller pris, vurder om du selv har samme krav oppover – og om avslaget gjør det vanskeligere å dokumentere overfor byggherren.

Som TUE:

• Varsle totalentreprenøren like systematisk som han må varsle byggherren – særlig ved irregulær endring (pkt. 32.2) og fristforlengelse (pkt. 33.4).
• Be om skriftlig endringsordre før du bygger store tillegg som totalentreprenøren senere skal videreføre oppover.
• Sjekk om registreringsforretning bør avholdes før byggherren overtar, jf. pkt. 36.1 og pkt. 37.6 – og hva som skal inn i protokollen.

Les mer i guiden til NS 8407, endringer under NS 8407 og sammenligningen NS 8405 og NS 8407.

Ofte stilte spørsmål

Hva er NS 8417?

NS 8417 er standardkontrakten for totalunderentreprise mellom profesjonelle parter. TUE skal som hovedregel både prosjektere og utføre sitt omfang. Kontrakten er med totalentreprenøren, som igjen har hovedkontrakt med byggherren – ofte etter NS 8407.

Hva er forskjellen på NS 8417 og NS 8415?

NS 8417 brukes under totalentreprise (design og utførelse hos TUE). NS 8415 brukes under utførelsesentreprise etter NS 8405, der underentreprenøren i større grad utfører på andres prosjektering. Feil standard gir feil risikofordeling.

Gjelder NS 8417 automatisk når prosjektet er NS 8407?

Nei. NS 8417 må stå i din kontrakt med totalentreprenøren, jf. pkt. 2. At byggherren og totalentreprenøren har NS 8407, hjelper ikke TUE hvis UE-kontrakten sier noe annet – eller er uklar.

Hva er en irregulær endring?

Det er et pålegg om endring uten skriftlig endringsordre, jf. pkt. 32. TUE skal ofte utføre, men må varsle raskt (pkt. 32.2) for å beholde krav om mer tid og mer penger. Totalentreprenør må svare etter pkt. 32.3.

Hvordan varsler TUE om fristforlengelse?

Uten ugrunnet opphold etter pkt. 33.4, skriftlig etter pkt. 5. Når du kan, angi og begrunn antall dager etter pkt. 33.6.1. Svar på brev fra totalentreprenøren etter pkt. 33.6.2 – ellers kan kravet tapes.

Kan TUE kreve mer penger ved endring?

Ja, ved endring etter pkt. 31 eller pkt. 32, jf. pkt. 34.1.1. Du må følge varslingsreglene. Økte rigg- eller driftskostnader krever ofte særskilt varsel etter pkt. 34.1.3.

Hva er endringsgrensen etter NS 8417?

Som hovedregel kan totalentreprenøren pålegge endringer inntil 20 prosent netto tillegg til kontraktssummen, jf. pkt. 31.1. Under NS 8407 er tilsvarende grense 15 prosent opp mot byggherren.

Hva skjer hvis totalentreprenøren avslår fristforlengelse?

TUE kan i noen tilfeller behandle avslaget som pålegg om forsering etter pkt. 33.8, men må varsle om kostnad før forsering. Vurder også dagmulkt etter pkt. 40 og om du bør ta tvisten videre etter pkt. 35.2.

Må TUE utføre når partene er uenige?

Som hovedregel ja, jf. pkt. 35.1. Du kan kreve sikkerhet for omtvistede beløp. Krav som ikke følges opp innen fristene i pkt. 35.2, kan falle bort.

Hvor finner jeg NS 8417 som pdf?

Den offisielle standardteksten kjøper du hos Standard Norge. For praktisk veiledning punkt for punkt, se NS 8417 kommentarutgaven og verktøyet for endring og varsling.

Hvor finner jeg mer om hovedkontrakten?

Se guiden til NS 8407, endringer under NS 8407 og dagmulkt etter NS 8407.