Endringer etter NS 8407: endringsordre, irregulær endring, fristforlengelse og vederlagsjustering

Åpne diagrammet i full størrelse

Praktisk sjekkliste for endringer etter NS 8407

Bruk denne sjekklisten når du vurderer endringer, fristforlengelse og vederlagsjustering i et NS 8407-prosjekt:

1. Avklar om det foreligger en endring etter pkt. 31 (endringsordre) eller pkt. 32 (irregulær endring ved pålegg).
2. Mottar du pålegg uten endringsordre, vurder om pkt. 32.1 krever at du iverksetter – og varsle uten ugrunnet opphold etter pkt. 32.2 hvis du vil påberope endring.
3. Som byggherre: svar på 32.2-varsel med endringsordre, avslag eller frafall etter pkt. 32.3 – manglende svar kan bety at pålegget anses som endring.
4. Sjekk 15 %-grensen og sammenheng med kontrakten i pkt. 31.1 før du pålegger store tillegg.
5. Ved mengdeavvik på regulerbare poster: er det endring, eller normal enhetsprisavregning – jf. 31.1 tredje ledd.
6. Varsle fristforlengelse uten ugrunnet opphold etter pkt. 33.4 – også før du kan spesifisere antall dager.
7. Angi og begrunn antall dager når grunnlaget finnes (pkt. 33.6.1); ta byggherrens 33.6.2-brev på alvor – ellers kan kravet tapes.
8. Juster fremdriftsplanen ved fristforlengelse (pkt. 21.2) og følg fremdriftsvarsling i pkt. 21.3.
9. Varsle vederlagsjustering uten ugrunnet opphold ved endring (pkt. 34.1.1) og ved forhold byggherren har risikoen for (pkt. 34.1.2).
10. Vurder særskilt varsel for rigg, drift og forstyrrelser etter pkt. 34.1.3.
11. Beregn tillegg/fradrag etter enhetspriser (pkt. 34.3) eller regningsarbeid (pkt. 34.4 og pkt. 30); varsle før regningsarbeid igangsettes.
12. Ved uenighet: utfør som hovedregel likevel (pkt. 35.1); vurder sikkerhet og frister for oppmann eller rettergang (pkt. 35.2, pkt. 50.3).
13. Skill endring fra indeksregulering (pkt. 26.2) og fra force majeure (frist uten vederlag, pkt. 33.3).
14. Ved store reduksjoner i omfang: vurder om det er endring eller avbestilling etter pkt. 44.

Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Morten Engervik. Jeg jobber i Marstrand Advokatfirma AS i Oslo og bistår både byggherrer og totalentreprenører med spørsmål om entrepriserett.

Trenger du en vurdering av endringer, fristforlengelse eller vederlag etter NS 8407, er det gratis å ta kontakt for en innledende gjennomgang:

• E-post: morten.engervik@marstrand.no
• Telefon: 920 24 826
• WhatsApp: wa.me/4792024826
• Kontaktside: /kontakt/

Vanlige fallgruver

Muntlige beslutninger uten oppfølging. At partene «er enige på møtet», er sjelden nok. Uten endringsordre eller 32.2-varsel står du svakere når regningen kommer.

Sen varsel. 32.2, 33.4, 34.1.2 og 34.1.3 har alle «uten ugrunnet opphold» som standard. Vent ikke til sluttoppgjøret.

Kun frist eller kun penger. Endring gir ofte begge deler, men med ulike varslingskrav. Send begge spor når grunnlaget finnes.

Regningsarbeid uten forvarsel. 34.4 krever varsel før igangsetting – kombinert med dokumentasjonskravene i pkt. 30.3.

Mengdeavvik vs. endring. Vesentlige avvik på regulerbare poster kan være endring; små avvik er normalt enhetsprisoppgjør.

Force majeure som endring. Du kan få tid, men normalt ikke vederlag etter 33.3 – ikke bland kategoriene i kravbrevet.

Passivitet etter avslag. 35.2-fristene for oppmann eller rettergang er harde. Planlegg tvisteløsning tidlig hvis byggherren avslår kravet.

Endringer i NS 8407 – hvorfor kapittel VII er sentralt

I totalentreprise etter NS 8407 endrer prosjekter seg nesten alltid underveis. Byggherren vil ofte justere løsninger, omfang og prioriteringer. Totalentreprenøren møter samtidig pålegg fra byggherren, myndigheter og egen prosjektering – og må holde fremdrift og økonomi under kontroll.

De sentrale bestemmelsene er:

• pkt. 31 Endringer – den «vanlige» veien med endringsordre
• pkt. 32 Irregulær endring – når styringen kommer som pålegg uten formell ordre
• pkt. 33 Fristforlengelse – mer tid
• pkt. 34 Vederlagsjustering – mer (eller mindre) penger
• pkt. 35 Uenighet om endringer mv. – hva partene gjør når de ikke er enige

Mange tvister handler ikke om om arbeidet skal utføres, men om det er en endring, hvor mye tid den koster, og hva den skal koste. Standardens svar er at prosess og varsel ofte avgjør like mye som det faglige innholdet.

Fra endring til mer tid og mer penger

Som hovedregel henger de tre spørsmålene slik sammen:

Når du har konstatert en endring etter pkt. 31 eller 32, har partene som utgangspunkt krav på justering av vederlaget jf. pkt. 34.1.1. Totalentreprenøren har videre krav på fristforlengelse dersom fremdriften hindres som følge av endringen jf. pkt. 33.1 bokstav a.

Det betyr ikke at kravene oppstår automatisk. Du må normalt varsle i tide og dokumentere sammenhengen mellom endringen og konsekvensene. Sen varsling er en av de vanligste grunnene til at gode krav faller bort.

For en bredere gjennomgang av frister når sluttleveransen forskyves, se også fagartikkelen om dagmulkt etter NS 8407.

Som hovedregel skal varsler og krav være skriftlige jf. pkt. 5 Varsler og krav. I endringssaker er det særlig viktig at du kan vise når du sa fra, hva du protesterte mot, og hva du krevde – e-post, prosjektportal eller brev med tydelig dato er derfor standard, ikke unntak.

Tre typiske situasjoner i praksis

Situasjon 1: Rådgiver på byggeplass ber om annen utførelse. Totalentreprenøren utfører. Det er ikke automatisk en endringsordre. Du må vurdere om pålegget faller inn under pkt. 32.1 (fullmakt / kontroll under ordinære oppgaver / tegninger). Hvis du vil ha oppgjør, sender du 32.2-varsel samme dag. Byggherren svarer med ordre, avslag eller frafall – eller mangler svar, og pålegget kan da anses som endring.

Situasjon 2: Byggherren sender formell endringsordre med tilleggsarbeid. Her er spørsmålet ofte ikke om det er endring, men hvor mye tid og penger det skal koste. Totalentreprenøren varsler frist etter 33.4, spesifiserer dager etter 33.6 når planen tillater det, og vurderer enhetspris eller regning etter 34.3/34.4. Dokumentasjon mot pkt. 30.3 starter når regningsarbeid er aktuelt.

Situasjon 3: Partene er uenige, men arbeidet må videre. Byggherren avslår kravet. Totalentreprenøren har som utgangspunkt plikt til å fortsette jf. pkt. 35.1, kan kreve sikkerhet, og må senere velge oppmann før overtakelse eller rettergang innen fristen i 35.2. I denne fasen er det kritisk at du ikke «glemmer» 35.2 mens du holder produksjon oppe.

Hva er en «endring» – materielle rammer (pkt. 31.1)

Byggherren kan ved endringsordre pålegge totalentreprenøren endringer jf. pkt. 31.1 første ledd. En endring kan gå ut på at totalentreprenøren skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsenes karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller at avtalte ytelser skal utgå.

Tre rammer er særlig viktige i praksis:

Sammenheng og art. Endringen må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter, og ikke være av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet. Er byggherren i tvil, bør du vurdere om tiltaket i stedet bør håndteres som nytt anskaffelsesbehov – ikke som endring under eksisterende kontrakt.

15 %-grensen. Er ikke annet avtalt, kan byggherren ikke pålegge endringer ut over 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Grensen er ment å beskytte totalentreprenøren mot at kontraktsgrunnlaget sklir ut. I forhandlinger ser man likevel ofte avvik; det må vurderes konkret hva som faktisk er avtalt.

Regulerbare poster. Avvik i forhold til kontraktens mengdeangivelse på poster som skal avregnes etter enhetspriser utgjør ingen endring – med mindre avviket i vesentlig grad overstiger det totalentreprenøren burde ha tatt i betraktning ved inngåelsen av kontrakten. Her skiller NS 8407 mellom normal mengderisiko og det som faktisk er et nytt pålegg.

Vanlige endringer – endringsordre (pkt. 31)

Endringsordrens form og virkning (pkt. 31.3)

Den «regulære» endringen kommer som skriftlig endringsordre jf. pkt. 31.3. Ordren skal gi beskjed om at det kreves en endring, og hva endringen går ut på. Den må være gitt av byggherrens representant jf. pkt. 9 eller av person med skriftlig fullmakt.

Når totalentreprenøren mottar en gyldig endringsordre, blir han forpliktet til å utføre endringsarbeidet. Standardteksten sier at ordren bør gis i god tid før endringen skal gjennomføres – det er ikke en hard frist, men dårlig timing skaper ofte unødvendige tvister om fremdrift og kostnad.

Som byggherre bør du sørge for at endringsordren er konkret nok til kalkyle og utførelse: hva, hvor, når og i hvilket omfang. Som totalentreprenør bør du bekrefte mottak og avklare usikkerheter skriftlig før du binder store ressurser.

Endring som styrer tid – omlegging og forsering (pkt. 31.2)

Noen ganger vil byggherren ikke gi lengre frist, men likevel endre gjennomføringen. Pkt. 31.2 regulerer blant annet:

• at en endring kan gå ut på at dagmulktbelagte frister helt eller delvis skal fastholdes når totalentreprenøren ellers har krav på fristforlengelse
• at en endring kan gå ut på omlegging, herunder forsering etter pkt. 21.4 annet ledd

Totalentreprenøren har plikt til å forsere eller omlegge bare i den utstrekning dette kan skje innenfor en forsvarlig fremdrift og er praktisk mulig uten urimelige oppofrelser. Forsering er altså ikke et fritt pålegg – det er begrenset av hva som er rimelig å kreve.

Hvis byggherren avslår et berettiget krav på fristforlengelse, kan totalentreprenøren etter pkt. 33.8 velge å anse avslaget som et pålegg om forsering gitt ved endringsordre – med varsel om forventet kostnad før forsering iverksettes. Valgretten er begrenset når forseringsvederlaget antas å overstige relevant dagmulkt tillagt 30 %. Her møtes endringsreglene og dagmulktreglene i praksis.

Når «vanlig» endring oppstår utenfor pkt. 31

Flere andre bestemmelser peker tilbake til endringsordre eller irregulær endring:

• Ved risikoovergang for byggherrens prosjektering og svar på varsel: pkt. 24.2.2 – innebærer svaret en endring, skal byggherren utstede endringsordre; ellers kan totalentreprenøren varsle etter pkt. 32.2
• Ved forstyrrende forhold byggherren har risikoen for: pkt. 25.1.2 og pkt. 25.3 – nødvendige tiltak som innebærer endring skal som hovedregel formaliseres med endringsordre

Poengenet for deg som part er det samme: formaliser når innholdet i kontrakten faktisk endres, ikke bare når økonomien allerede har løpt fra dere.

Irregulær endring – når det ikke kommer endringsordre (pkt. 32)

I prosjektets hverdag kommer mange styringssignal uten at noen rekker å utstede endringsordre. Pkt. 32 regulerer denne situasjonen under betegnelsen irregulær endring.

Når pålegg skal iverksettes (pkt. 32.1)

Mottar totalentreprenøren pålegg uten endringsordre, skal han som hovedregel iverksette pålegget selv om han mener det innebærer en endring – dersom pålegget er gitt:

• av person med fullmakt til endringsordre etter pkt. 31.3, eller
• av person med fullmakt til å kontrollere utførelsen, under ordinære kontrolloppgaver, eller
• gjennom byggherrens arbeidstegninger, arbeidsbeskrivelser eller lignende

Dette er en bevisst balanse: prosjektet skal ikke stoppe opp fordi formalia mangler, men totalentreprenøren skal ikke tape retten til oppgjør fordi han var for sen med å si fra.

Varsel – bruk det eller mist det (pkt. 32.2)

Vil totalentreprenøren påberope pålegget som en endring, må han varsle byggherren uten ugrunnet opphold etter pkt. 32.2. Gjør han ikke det, taper han retten til å påberope seg at pålegget innebærer en endring.

Regelen gjelder også pålegg fra offentlig myndighet om ytelse som innebærer en endring. Lov- og forskriftsendringer som krever endring av kontraktsgjenstand eller prosesskrav kan også utløse varslingsplikt – se pkt. 14.4 og pkt. 15.2 med vilkår om hva totalentreprenøren burde ha tatt i betraktning ved tilbud.

I praksis bør du som totalentreprenør sende et kort, tydelig varsel samme dag eller neste arbeidsdag: hva som er pålagt, hvorfor du mener det er endring, og at du forbeholder deg krav etter kapittel VII. Som byggherre bør du behandle slike varsel som operative beslutninger – ikke som «brev i posten».

Byggherrens svar og fiktiv endring (pkt. 32.3)

Når byggherren mottar varsel etter pkt. 32.2, skal han svare ved enten å:

• utstede endringsordre etter pkt. 31.3,
• avslå kravet på endringsordre, eller
• frafalle pålegget mot å utstede endringsordre for allerede utført arbeid

Svarer byggherren ikke uten ugrunnet opphold, anses pålegget å innebære en endring jf. pkt. 32.3 tredje ledd. Dette er en sterk incentiv til rask behandling på byggherresiden.

Ved avslag skal byggherren uten ugrunnet opphold begrunne avslaget. Ved uenighet gjelder pkt. 35 – mer om det nedenfor.

Andre typiske kilder til irregulær endring

Pkt. 14.6 sier at pålegg som begrenser totalentreprenørens valgrett innenfor kontrakten, kan være endring – med varslingsplikt etter pkt. 32.2.

Pkt. 21.4 åpner for at ekstraordinær koordinering utover det som er påregnelig etter kontrakten, kan påberopes som endring. Samordning med sideentreprenører er ellers en kjent kilde til både frist- og kostnadskrav, men da ofte under byggherrens risiko eller force majeure – ikke nødvendigvis under pkt. 31/32.

Mer tid – fristforlengelse (pkt. 33)

Grunnlag knyttet til endring

Totalentreprenøren har krav på fristforlengelse dersom fremdriften hindres som følge av endringer etter pkt. 31 og 32 jf. pkt. 33.1 bokstav a. Samme punkt gir også frist ved forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser (bokstav b) og andre forhold byggherren har risikoen for (bokstav c).

Når du vurderer et endringskrav, bør du derfor ofte vurdere parallelt:

• Er det en endring (31/32)?
• Gir endringen reell fremdriftshindring (33.1 a)?
• Finnes det i tillegg grunnlag under 33.1 b eller c – for eksempel sen leveranse fra byggherren som forsterker virkningen?

Pkt. 25.1.2 sier uttrykkelig at krav om fristforlengelse eller vederlagsjustering som følge av forhold i 25.1.1, skal varsles og behandles etter pkt. 33 og 34. Varslingsdisiplinen er felles.

Varsel, spesifikasjon og tap av krav

Pkt. 33.4 krever varsel uten ugrunnet opphold – også når du ennå ikke kan tallfeste dagene. Krav på fristforlengelse tapes hvis varsel ikke gis i tide.

Når du har grunnlag til å beregne omfanget, skal du etter pkt. 33.6.1 angi og begrunne antall dager. Gjør du ikke det, har du bare krav på den fristforlengelsen den andre parten måtte forstå at du hadde krav på – et betydelig svakere utgangspunkt.

Byggherren kan etter pkt. 33.6.2 sende et brev som ber totalentreprenøren spesifisere kravet, med advarsel om at manglende svar kan føre til tap av kravet. Denne prosessfellen ser du ofte i tvister. Svar enten med begrunnede dager, eller med begrunnelse for at grunnlag for beregning ennå ikke foreligger – innen fristen.

Motparten skal svare uten ugrunnet opphold etter pkt. 33.7; innsigelser som ikke fremsettes i tide, kan tapes.

Beregning og samarbeid (pkt. 33.5)

Fristforlengelsen skal svare til virkningen på fremdriften – med hensyn til avbrudd, forskyvning til ugunstig årstid og den samlede virkningen av tidligere varslede hindringer jf. pkt. 33.5. Partene skal forebygge og begrense skadevirkninger og samarbeide om tiltak.

Dokumentasjon mot fremdriftsplanen i pkt. 21.2 og status i pkt. 21.3 er derfor ikke «ekstra papirarbeid», men ofte avgjørende bevis når antall dager bestrides.

Byggherrens fristforlengelse (pkt. 33.2)

Artikkelen fokuserer på endringer, men du bør kjenne til at byggherren også kan ha krav på fristforlengelse når hans medvirkning hindres av forhold totalentreprenøren har risikoen for jf. pkt. 33.2. Det kan for eksempel gjelde forsinket ferdigstillelse hos totalentreprenøren som gjør at byggherren ikke kan levere sine ytelser til andre aktører i tide.

For byggherren gjelder samme varslings- og spesifikasjonsregler i pkt. 33.4–33.7 som for totalentreprenøren. For totalentreprenøren betyr det at du bør ta byggherrens fristkrav på alvor i dialogen – de kan påvirke samordning, sideentreprenører og ditt eget behov for fristforlengelse etter 33.1.

Force majeure – frist uten vederlag

Partene kan få fristforlengelse ved force majeure etter pkt. 33.3, men har ikke krav på justering av vederlaget som følge av slik fristforlengelse. Det er viktig å skille dette fra endringskrav når du bygger økonomien i prosjektet.

Mer penger – vederlagsjustering (pkt. 34)

Rett ved endring (pkt. 34.1.1)

Partene har krav på justering av vederlaget dersom det foreligger en endring etter pkt. 31 eller 32 jf. pkt. 34.1.1. Formuleringen «partene» betyr at justeringen kan gå begge veier – tillegg ved mer arbeid, fradrag ved reduksjon.

Ved forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser og andre forhold byggherren har risikoen for, gjelder pkt. 34.1.2 med egen varslingsplikt. Ofte henger endring og byggherrens risikoforhold sammen i samme hendelsesforløp; da må du vurdere begge grunnlagene og varsle adekvat.

Særskilt varsel for rigg, drift og forstyrrelser (pkt. 34.1.3)

Endring kan også utløse særskilte kostnader utover direkte utførelseskostnad: økte utgifter til kapitalytelser, rigging, drift og nedrigging, og økte utgifter på grunn av nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeid jf. pkt. 34.1.3.

Her kreves særskilt varsel uten ugrunnet opphold når du blir eller burde være klar over at slike utgifter vil påløpe. Uten slikt varsel kan du tape retten til å påberope påløpte utgifter som grunnlag. I praksis bør du derfor ofte sende:

1. varsel om endring (32.2) / bekreftelse av endringsordre
2. varsel om vederlagsjustering generelt (34.1.2 der relevant)
3. særskilt varsel når rigg/drift eller forstyrrelser materialiseres (34.1.3)

Slik beregnes endringen (pkt. 34.2–34.4)

Pkt. 34.2.1 åpner for at totalentreprenøren kan gi, eller byggherren kan kreve, et spesifisert tilbud på justering. Aksepteres tilbudet, binder det.

Ellers skal justering skje etter pkt. 34.3 og pkt. 34.4 jf. pkt. 34.2.2:

Enhetspriser (34.3). Når kontraktens enhetspriser er anvendelige, skal de benyttes. Ved likeartede ytelser kan partene kreve justerte enhetspriser. Ved forrykkede forutsetninger – for eksempel omfang, tidspunkt eller antall endringsarbeider – kan partene kreve justering for fordyrelser eller besparelser. Vil du justere enhetsprisene, gjelder varsel etter pkt. 34.3.3 – ellers kan kravet bli begrenset til det motparten måtte forstå.

Regningsarbeid (34.4). Finnes det ikke anvendelige enhetspriser, skal justering skje etter reglene om regningsarbeid i pkt. 30. Byggherren skal varsles før regningsarbeidet igangsettes. Ved fradrag skal reduksjonen i vederlaget tilsvare besparelsen, med tilsvarende reduksjon av fortjeneste.

Pkt. 34.5 gir totalentreprenøren rett til dekning av avbestillingserstatning til kontraktsmedhjelper når endringen utløser slikt ansvar.

Fakturering av vederlagsjustering etter pkt. 34 skal som hovedregel skje i egne fakturaer jf. pkt. 27.3. Det understreker at endringsøkonomien bør holdes separat fra ordinær kontraktsfakturering.

Totalentreprenøren skal under enhver omstendighet holde byggherren løpende orientert om kostnadsutviklingen og begrenke virkningene av forhold som nevnt i 34.1 jf. 34.2.2.

Dokumentasjon ved regningsarbeid (pkt. 30.3)

Når endringen skal avregnes som regningsarbeid, kommer pkt. 30.3 ofte i spillet parallelt med kapittel VII. Som hovedregel skal totalentreprenøren sende spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader hver uke – med mulighet for månedlig frekvens når kostnadene skyldes forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser.

Byggherren kan innen 14 dager kreve ytterligere dokumentasjon. Oversitter totalentreprenøren frister, kan kravet begrenses til det byggherren måtte forstå at var påløpt, med påslag. For deg som totalentreprenør betyr det at endringsøkonomi bør føres like disiplinert som hovedkontrakten: timer, materialer, maskiner, underentreprenører og påslag – fortløpende, ikke rekonstruert i sluttoppgjøret.

Byggherren skal kontrollere oppgavene innen 14 dager. Unnlatelse kan legge oppgavene til grunn for oppgjøret, men byggherren er ikke fullstendig avskåret fra å angripe oppgavene ved forsett, grov uaktsomhet eller urasjonell drift. Du bør derfor ikke tolke 30.3 som «fri passering» for dårlig dokumentasjon – tvisten kan flyttes til beløpets rimelighet i stedet for varslings spørsmålet.

Ikke forveksle med indeksregulering

Pkt. 26.2 regulerer indeksregulering av den opprinnelige kontrakten – ikke endringsarbeider som sådan. I sluttoppgjør må du skille mellom prisstigning på opprinnelig kontraktssum og reelle endringer etter kapittel VII.

Uenighet – utførelse, sikkerhet og tvist (pkt. 35 og 50)

Utførelsesplikt ved uenighet (pkt. 35.1)

Mottar totalentreprenøren avslag på varsel om endring etter pkt. 32.2, plikter han likevel å utføre eller fortsette det omtvistede arbeidet jf. pkt. 35.1. Det samme gjelder når uenigheten gjelder størrelsen av krav på fristforlengelse og vederlagsjustering.

Byggherren kan pålegge utsettelse. Totalentreprenøren kan kreve sikkerhet for verdien av det omtvistede kravet. Statlige og kommunale byggherrer (inkludert foretak som ikke kan slås konkurs) stiller normalt ikke slik sikkerhet. Stiller ikke byggherren sikkerhet uten ugrunnet opphold, kan totalentreprenøren på egen risiko innstille utførelsen av det aktuelle arbeidet.

Regelen speiler at prosjektet ikke skal lamme seg i hver enkelt tvist – men den plasserer totalentreprenøren i en krevende situasjon: utfør først, krangle etterpå.

Frister for å bringe tvisten videre (pkt. 35.2 og 50.3)

Mottar totalentreprenøren avslag på varsel etter 32.2 eller på krav om vederlagsjustering eller fristforlengelse, må han enten:

• kreve spørsmålet avgjort av oppmann etter pkt. 50.3 før overtakelse, eller
• ta skritt for ordinær rettergang eller voldgift etter pkt. 50.4, senest åtte måneder etter overtakelse av hele kontraktsgjenstanden – med mindre partene avtaler lengre frist

Gjør totalentreprenøren ikke dette, kan han tape kravet mot byggherren.

Oppmann kan etter pkt. 50.3.2 avgjøre blant annet om det foreligger irregulær endring etter pkt. 32, og vederlagskonsekvenser – med midlertidig bindende virkning inntil eventuell dom, dersom partene ikke bringer avgjørelsen videre innen seks måneder.

Reduksjoner og avbestilling (pkt. 44)

Store reduksjoner i omfang kan utløse spørsmålet om du fortsatt er innen endringsreglene eller i avbestilling. Etter pkt. 44:

• reduseres det samlede vederlag etter fradrag og tillegg ved endringsarbeider med mindre enn 15 % av kontraktssummen, skal reduksjonen alltid behandles etter endringsbestemmelsene
• blir reduksjonen 15 % eller mer, anses hele reduksjonen som delvis avbestilling med egne erstatningsregler

Grensen i pkt. 44 speiler 15 %-tanken i pkt. 31.1, men med motsatt fortegn. Som byggherre bør du vurdere tidlig om omfangsreduksjon skal kommuniseres som endring eller avbestilling – det påvirker både prosess og økonomi.

Ved delvis avbestilling kan totalentreprenøren ha krav på erstatning for økonomisk tap som følge av avbestillingen – et annet regelsett enn ren vederlagsjustering ved endring. Partene bør derfor være bevisste på hvilken regelvei de faktisk anvender når omfanget kuttes.

Sluttoppgjør og endringskrav

Endringskrav leves ofte i prosjektets løp, men økonomien samles til slutt. Selv om du har varslet underveis, bør du sørge for at spesifiserte krav om fristforlengelse og vederlagsjustering fremmes tydelig i sluttoppgjøret og at underlag kan knyttes tilbake til endringsordre, 32.2-varsel og 33.6/34-beregning.

For byggherren er det tilsvarende viktig å bestride krav som er for sent varslet eller for dårlig dokumentert – ikke bare å diskutere beløpets størrelse. Mange tvister kunne vært smalere om partene hadde fulgt varslingskjeden da hendelsen inntraff, ikke først ved sluttfaktura.