NS 8407: guide til totalentreprise for byggherre og totalentreprenør

Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Morten Engervik. Jeg jobber i Marstrand Advokatfirma AS i Oslo og bistår byggherrer og totalentreprenører med kontraktsvalg og tvister.

Skal du velge standard, gjennomgå kontraktsgrunnlaget eller vurdere krav i et pågående prosjekt? Ta kontakt for en innledende og gratis vurdering:

• E-post: morten.engervik@marstrand.no
• Telefon: 920 24 826
• WhatsApp: wa.me/4792024826
• Kontaktside: /kontakt/

Jeg har skrevet en kommentarutgave til NS 8407 hvor jeg går i dybden på hver enkelt bestemmelse. Du finner den her: NS 8407 kommentarutgave

Hva er NS 8407?

NS 8407 er den mest brukte standardkontrakten for totalentreprise mellom profesjonelle parter. Totalentreprenøren skal som hovedregel både prosjektere og utføre bygge- eller anleggsarbeidet, ut fra funksjonskrav og avtalte resultater – ikke bare utføre ferdig beskrevne arbeider.

Det skiller totalentreprise fra utførelsesentreprise etter NS 8405, der byggherren normalt bærer den vesentlige prosjekteringsrisikoen. Etter NS 8407 ligger den risikoen i større grad hos totalentreprenøren, slik at du skal levere et resultat som oppfyller funksjonskravene, ikke bare bygge det som står i tegningene.

Viktig: NS 8407 gjelder bare hvis den faktisk er tatt inn i kontraktsgrunnlaget.

Når bør du bruke NS 8407?

NS 8407 passer best når totalentreprenøren skal ha resultatansvar for både prosjektering og utførelse, og prosjektet er stort nok til at formelle varslings- og endringsregler er nødvendige.

Typiske situasjoner:

• nybygg eller rehabilitering der byggherren vil ha ett ansvar for design og gjennomføring
• prosjekter der dere vil korte byggetiden ved parallell prosjektering og produksjon
• prosjekter der dere vil ha mer forutsigbar totaløkonomi enn i ren utførelsesentreprise
• kontrakter der underentreprenører skal reguleres etter NS 8417

Når bør du ikke bruke NS 8407?

• Bolig til forbruker: skal en fysisk person ha boligen som sluttbruker, gjelder som hovedregel bustadoppføringslova – ikke NS 8407.
• Små og enkle prosjekter: det finnes ingen «forenklet totalentreprise» tilsvarende NS 8406. For enkle utførelsesentrepriser er NS 8406 ofte mer naturlig.
• Store anleggsprosjekter med tung prosjektstyring, da kan NS 8408 være mer egnet enn NS 8407, jf. NS 8408-artikkelen.
• Ren utførelse på byggherrens tegninger: da er NS 8405 normalt riktig valg, med mindre dere bevisst avtaler noe annet.

Viktige bestemmelser i praksis

Disse punktene er de du oftest må forholde deg til når noe går galt eller prosjektet endrer seg:

Sentrale temaer

Endringer, vederlagsjustering og fristforlengelse

Når prosjektet endrer seg, må du skille mellom tre spørsmål: Er det en endring? Gir endringen rett til mer tid (pkt. 33) og mer penger (pkt. 34)? Byggherren kan som hovedregel pålegge endringer innen 15 prosent av kontraktssummen etter pkt. 31, men da må endringsordre og varsler følges. Mange rettigheter faller bort hvis du ikke varsler skriftlig i tide etter pkt. 5 og pkt. 32.

→ Guide til endringer, fristforlengelse og vederlagsjustering

Reklamasjon

Reklamasjon er meldingen om at noe er galt – og i NS 8407 er fristene korte. Ved overtakelse må du som hovedregel melde fra senest når overtakelsesforretningen avsluttes, jf. pkt. 42.2.1. Senere mangler må reklameres innen rimelig tid, og absolutt innen fem år etter overtakelse etter pkt. 42.2.2. Husk at krav som skal dekkes av 10-prosentgarantien, normalt må være påberopt senest ved overtakelse, jf. pkt. 7.2.

→ Reklamasjon, frister, foreldelse og grov uaktsomhet

Forsering

Forsering betyr at totalentreprenøren må øke tempoet for å nå en avtalt frist – for eksempel ved å sette inn flere folk eller skift. Byggherren kan pålegge forsering som endring etter pkt. 31.2, særlig for å holde dagmulktbelagte frister eller samordne flere aktører på byggeplassen. Forseringskostnader skal normalt kompenseres, men reglene skiller mellom pålegg som endring og forsering etter pkt. 33.8. Er dere uenige om fristforlengelse, bør totalentreprenøren varsle og vurdere begge spor før han forsér for egen regning.

Overtakelse

Overtakelse er skjæringspunktet der byggherren overtar risikoen, dagmulkt avklares og reklamasjonsfristene begynner å løpe. Etter NS 8407 skal overtakelse skje ved overtakelsesforretning – ikke bare ved at bygget tas i bruk, jf. pkt. 37. Før forretningen må testing, FDV-dokumentasjon og innkalling være på plass etter pkt. 36. Det du sier på overtakelse, bør inn i protokollen etter pkt. 37.2.

→ Kap. 36 – forberedelse til overtakelse · Kap. 37 – overtakelse

Vanlige feil

1. Anta at NS 8407 «følger med» fordi den er nevnt ett sted i anbudsmateriellet.
2. Glemme skriftlig varsel etter pkt. 5 – og miste frister for endring, fristforlengelse eller dagmulkt.
3. Reklamere muntlig på overtakelse uten å få det inn i protokollen, jf. pkt. 37.2 og pkt. 42.2.1.
4. Endre enkeltbestemmelser i standarden uten å se konsekvensene for resten av avtalen – risikofordelingen er bygget som et system.

Ofte stilte spørsmål

Hva er NS 8407?

NS 8407 er standardkontrakten for totalentreprise mellom profesjonelle parter. Totalentreprenøren skal som hovedregel både prosjektere og utføre arbeidet ut fra funksjonskrav og avtalte resultater – ikke bare bygge det som allerede er tegnet av andre. Standarden passer best i større prosjekter der dere trenger formelle regler for varsling, endringer og overtakelse.

Er NS 8407 en fastpriskontrakt?

Ofte ja i praksis, fordi entreprisen normalt er avtalt som en fast sum. Men NS 8407 regulerer også regningsarbeid, endringer, vederlagsjustering og sluttoppgjør etter pkt. 34 og pkt. 39. Du må lese det konkrete avtaledokumentet – ikke bare standardnavnet.

Må NS 8407 stå i kontrakten for at den gjelder?

Ja. NS 8407 er ikke automatisk en del av avtalen bare fordi den er vanlig i bransjen. Den må være nevnt i kontraktsgrunnlaget, eller det må være klart at partene har forutsatt den.

Hva er forskjellen på NS 8405 og NS 8407?

Kort sagt: hvem som prosjekterer og bærer risikoen for at løsningen fungerer. Etter NS 8405 beskriver byggherren arbeidene mer detaljert; etter NS 8407 beskriver han oftere resultatet totalentreprenøren skal levere. Se sammenligningen for en praktisk oversikt.

Kan NS 8407 brukes når forbrukeren kjøper bolig?

Nei, ikke når en fysisk person skal bo i boligen og ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Da gjelder som hovedregel bustadoppføringslova, som har forrang. NS 8407 kan likevel brukes mellom profesjonelle parter når utbygger selv er byggherre og senere selger til forbruker – da bør reglene i NS 8407 tilpasses slik at byggherren får «back to back»-dekning mot totalentreprenøren. Les mer i back-to-back-guiden.

Hvilken standard bruker underentreprenøren?

Under totalentreprise etter NS 8407 brukes normalt NS 8417 mot underentreprenører – ikke NS 8415 som under NS 8405. Se guiden til NS 8417 og kommentarutgaven. Sideentreprenører med egen kontrakt med byggherren er et eget forhold, jf. pkt. 1.7 og pkt. 12.

Hvor lang er reklamasjonsfristen etter NS 8407?

Ved overtakelse må du som hovedregel reklamere senest når overtakelsesforretningen avsluttes, jf. pkt. 42.2.1. Senere mangler må reklameres innen rimelig tid etter at du oppdager dem, og senest fem år etter overtakelse etter pkt. 42.2.2. Les mer i reklamasjonsguiden.

Hvor mye garanti må totalentreprenøren stille?

Som hovedregel 10 prosent av kontraktssummen i utførelsestiden, deretter 3 prosent i tre år etter overtakelse, jf. pkt. 7.2. Reklamasjonstiden er fem år, men garantien dekker bare krav som er påberopt innen de tre første årene etter overtakelse – med mindre annet er avtalt. Byggherren skal normalt også stille sikkerhet for betaling etter pkt. 7.3.

Hvordan beregnes dagmulkt etter NS 8407?

Dagmulkt beregnes i hverdager – ikke kalenderdager – etter pkt. 40.3. Grunnlaget er normalt kontraktssummen, med standard sats og et tak på 10 prosent med mindre annet er avtalt. Sjekk om fristen faktisk er dagmulktbelagt etter pkt. 40.2, og om totalentreprenøren har krav på fristforlengelse etter pkt. 33. Du kan regne i dagmulktkalkulatoren og lese mer i dagmulkt-artikkelen.

Hva er forsering etter NS 8407?

Forsering betyr at totalentreprenøren må øke tempoet for å nå en avtalt frist – for eksempel ved flere skift eller mer mannskap. Byggherren kan pålegge forsering som endring etter pkt. 31.2, særlig for å holde dagmulktbelagte frister eller samordne flere aktører på byggeplassen. Merkostnadene skal normalt kompenseres.

Hvor finner jeg NS 8407 som pdf?

Den offisiell standardteksten må du kjøpe hos Standard Norge. For praktisk veiledning punkt for punkt, se NS 8407 kommentarutgaven.