36.2 Utbedring

NS 8405 pkt. 36.2 har sju ledd. Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre mangel som er reklamert i tide, med mindre utbedringen ville koste uforholdsmessig mye. Bestemmelsen regulerer også hvilke kostnader entreprenøren dekker, frist, adkomst og når byggherren kan sette arbeidet bort.

Første ledd

Første ledd er den sentrale utbedringsregelen. Forutsetningen er rettidig reklamasjon, jf. pkt. 36.6 og pkt. 36.7. Entreprenøren har både plikt og rett til å rette feilen. Ingen av partene kan ensidig gjøre utbedringskrav om til et pengekrav.

Utbedringen skal bringe arbeidet tilbake til kontraktsmessig stand. Entreprenøren kan ikke møte kravet med tilbud om prisavslag med mindre vilkårene i pkt. 36.4 er oppfylt. Fremsatt erstatningskrav uten at entreprenøren har fått utbedre, kan føre til at byggherren taper kravet.

Grensen for utbedringsplikten ligger i formuleringen om uforholdsmessig store kostnader. Vurderingen er konkret og bygger på mangelens betydning for byggherren sett opp mot utbedringskostnadene. Det skal mye til før plikten faller bort. Karakteren av både mangelen og bygget spiller inn. Brudd på sikkerhetskrav veier tyngre enn ren estetisk feil. Femstjerners hotell kan kreve mer omfattende utbedring enn et enkelt lagerbygg.

Når utbedring er uforholdsmessig, kan byggherren gå videre til prisavslag etter pkt. 36.4. Delvis utbedring kombinert med prisavslag for resten er også mulig når noen tiltak avhjelper mangelen uten full kontraktsmessighet.

Entreprenøren dekker alle kostnader ved utbedringen. Det omfatter selve utbedringsarbeidet, tilkomstutgifter som riving og gjenoppbygging for å komme til feilen, og utgifter til å avdekke mangelen. Sistnevnte kan for eksempel være lydmåling eller kamera i avløp når det trengs for å dokumentere avvik. Vanlig befaring og ordinær sakkyndig bistand ved overtakelse dekkes normalt av byggherren. Entreprenøren dekker bare den delen av slike kostnader som knytter seg til den mangelen som faktisk blir funnet.

Entreprenøren dekker også andre direkte og nødvendige utgifter som følge av utbedringen, for eksempel flytting av møbler, leie av erstatningslokaler og reise og rigg. Indirekte tap som tapt leieinntekt dekkes ikke her, men kan eventuelt kreves etter pkt. 36.5 annet ledd ved grov uaktsomhet eller forsett.

Annet ledd

Annet ledd er et forsikringsunntak. Når mangelen har skadet andre deler av kontraktarbeidet som dekkes av forsikring byggherren har tegnet, slipper entreprenøren å utbedre disse skadene. Han skal erstatte det tapet forsikringen ikke dekker.

Unntaket gjelder ikke når mangelen skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos entreprenøren. Da gjelder utbedringsplikten etter første ledd fullt ut.

Tredje ledd

Tredje ledd sier at entreprenøren må utbedre selv om partene er uenige om det foreligger mangel. Dette gjelder når tvilen er reell, ikke når byggherrens krav er åpenbart grunnløst.

Utbedrer entreprenøren og det viser seg at arbeidet var kontraktsmessig, har han krav på vederlag. Han bør ta forbehold og kreve sikkerhet fra byggherren for sitt mulige vederlagskrav. Sikkerhetsreglene i pkt. 9 supplerer bestemmelsen.

Fjerde ledd

Fjerde ledd pålegger byggherren å sette en rimelig frist for utbedring. Fristen er viktig fordi byggherren normalt ikke kan sette arbeidet bort til andre og kreve erstatning etter pkt. 36.3 før fristen er oversittet.

Hva som er rimelig, avhenger av mangelens art og omfang, årstid og om entreprenøren har kapasitet til å gjennomføre arbeidet. Reklameres det ved overtakelse med rigg på plass, kan fristen settes kortere enn ved sen reklamasjon når entreprenøren har rigget ned.

Fristen bør angis i overtakelsesprotokollen etter pkt. 32.4 bokstav c). Mener entreprenøren fristen er for kort, må han protestere raskt. Passivitet kan tolkes som aksept.

Mangler fastsatt frist, har entreprenøren likevel plikt til å utbedre innen rimelig tid. Byggherren bør likevel sette frist for å sikre adgang til erstatning ved unnlatt utbedring.

Femte ledd

Femte ledd regulerer byggherrens plikt til å gi entreprenøren fysisk adkomst. Byggherren må slippe entreprenøren inn, men trenger ikke selv å flytte møbler og inventar. Slike kostnader bæres av entreprenøren som tilkomstutgift.

Utbedringen skal skje med hensyn til byggherrens bruk av kontraktarbeidet. Entreprenøren kan normalt arbeide på dagtid, men må tilpasse seg når støy eller andre gener hindrer normal drift. På skoler kan utbedring ofte måtte skje utenfor undervisningstid. Byggherren kan ikke kreve at entreprenøren venter til skoleferie i ethvert tilfelle.

Sjette ledd

Sjette ledd gir entreprenøren rett til samlet utbedring av mangler reklamert etter overtakelse, senest ett år fra overtakelsen, når det ikke er til klar ulempe for byggherren. Entreprenøren må aktivt kreve samlet utbedring. Regelen gjelder ikke mangler reklamert ved overtakelsen. Disse skal utbedres fortløpende.

Klar ulempe krever mer enn vanlig ulempe. Lekkasje som må stoppes umiddelbart, kan ikke vente ett år. Mangler oppdaget etter det første året etter overtakelse skal utbedres fortløpende uten oppsamlingsadgang.

Etter samlet utbedring kan hver av partene kreve felles befaring for å avklare at arbeidet er utført.

Sjuende ledd

Sjuende ledd er unntaket for akutte situasjoner. Når utbedring er tvingende nødvendig raskere enn entreprenøren kan gjennomføre, kan byggherren sette arbeidet bort til andre uten forhåndsvarsel etter pkt. 36.3 annet ledd.

Terskelen er høy. Byggherren bør likevel forsøke å nå entreprenøren, også utenfor normal arbeidstid. Midlertidig skadebegrensning kan være nok. Byggherren må dokumentere at akutt utbedring var nødvendig, og bærer risikoen dersom vilkårene ikke var oppfylt.