36.6 Reklamasjon ved overtakelse

NS 8405 pkt. 36.6 har tre ledd. Byggherren taper retten til å påberope mangel som han har eller burde ha oppdaget ved overtakelsen, dersom han ikke melder fra senest når overtakelsesforretningen avsluttes. Mangler skal angis i protokollen.

Første ledd

Første ledd er den strenge fristen for synlige og oppdagbare mangler. Gjelder feil byggherren faktisk så ved befaringen, og feil han burde ha sett ved aktsom gjennomgang. Dette omfatter også mangler oppdaget ved kontroll av dokumenter etter pkt. 32.3.

Reklamasjonen må skje ved avslutningen av overtakelsesforretningen. Venter byggherren, tapes kravet fullt ut. Regelen er absolutt og gjelder uansett mangelens betydning.

Byggherren identifiseres med sakkyndige medhjelpere ved befaringen. Oppdager rådgiveren en mangel som burde vært fanget opp, kan byggherren ikke påberope egen uvitenhet. I profesjonelle prosjekter forventes det at byggherren knytter til seg nødvendig kompetanse ved overtakelse når han ikke har den selv.

Terskelen for hva byggherren burde ha oppdaget, kan variere med mangelens art. Det avgjørende er om en aktsom befaring ville avdekket feilen. Påberoper byggherren seg blind for en åpenbar feil, får han sjelden medhold.

Annet ledd

Annet ledd krever at mangelen angis i overtakelsesprotokollen eller vedlegg til den, jf. pkt. 32.4. Dette gjelder også når partene er uenige om det foreligger mangel.

Skriftlig nedtegning er praktisk viktig for bevis. Muntlig reklamasjon kan likevel være tilstrekkelig dersom den kan dokumenteres, men bevisbyrden blir tung. Varsler etter kontrakten skal normalt gis skriftlig etter pkt. 8.

Reklamasjonen trenger ikke full teknisk analyse. Det holder å peke på det observerte avviket, for eksempel løs tapet på en vegg. Viser det seg at feilen er gjennomgående, dekker den første reklamasjonen normalt hele omfanget.

Tredje ledd

Tredje ledd gjelder når byggherren har tatt kontraktarbeidet i bruk uten overtakelse etter pkt. 32.8. Da gjelder pkt. 32.8 femte ledd.

For arbeider som var ferdig da bruken startet, utløper reklamasjonsfristen etter første ledd fjorten dager etter utløpet av den fristen entreprenøren satte i varselet sitt. Fra samme tidspunkt begynner den senere reklamasjonsfristen i pkt. 36.7 å løpe for skjulte mangler.

Entreprenøren må ha varslet byggherren med frist til å kreve delovertakelse eller avslutte bruken. Uten slikt varsel løper ikke denne særregelen.