36.7 Senere reklamasjon

NS 8405 pkt. 36.7 har fire ledd. Byggherren må varsle entreprenøren uten ugrunnet opphold etter at han har eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelse. Bestemmelsen supplerer den strammere fristen ved overtakelse i pkt. 36.6.

Første ledd

Første ledd gjelder mangler som ikke var omfattet av reklamasjon ved overtakelse, typisk skjulte feil som dukker opp senere. Byggherren må reklamere uten ugrunnet opphold etter oppdagelse, eller etter at han burde ha oppdaget mangelen med rimelige rutiner.

Ren mistanke er ikke nok til at fristen starter. Byggherren kan foreta nødvendige undersøkelser for å avklare om det foreligger mangel. Etter rimelig avklaring må han handle raskt. I praksis snakker vi ofte om dager, ikke uker.

Fristen løper særskilt for hver mangel. Byggherren kan ikke samle alle feil og vente til slutten av reklamasjonsperioden, slik eldre standard tillot.

Reklamasjonen må rettes til kontraktpartene eller deres representant. Entreprenøren må påberope for sen reklamasjon uten ugrunnet opphold etter pkt. 8 tredje ledd, ellers anses reklamasjonen rettidig. Det er tilstrekkelig at varsel er avsendt, jf. avtaleloven § 40.

Byggherren bør ha rutiner for oppfølging av leide bygg og tekniske anlegg. Manglende rutiner kan få fristen til å løpe før han faktisk får vite om feilen.

Annet ledd

Annet ledd setter en absolutt femårsfrist fra overtakelsen. Uansett når mangelen oppdages, kan den ikke påberopes etter fem år. Oppdager byggherren mangelen dagen før fristen utløper, må han reklamere samme dag.

Fristen er parallell med den relative fristen i første ledd. Begge må overholdes. Ved urettmessig brukstakelse etter pkt. 32.8 løper fristen fra det tidspunktet som angis i pkt. 32.8 siste ledd.

Oversittes den absolutte fristen, tapes kravet. Årsaken til forsinkelsen spiller ingen rolle, med mindre unntak i pkt. 36.8 gjelder. Entreprenøren kan tape innsigelsen dersom han diskuterer mangelen i realiteten uten forbehold. For den absolutte fristen gjelder ikke pkt. 8 tredje ledd, men konkludent atferd kan likevel føre til at innsigelsen faller bort.

Husk at foreldelsesfristen etter foreldelsesloven kan løpe parallelt og avkorte kravet ytterligere. Reklamasjon alene avbryter ikke foreldelse.

Tredje ledd

Tredje ledd gir ny femårsfrist fra avslutning av utbedring etter pkt. 36.2, men bare for den delen som ble utbedret. Den nye fristen kan maksimalt vare ett år ut over den opprinnelige femårsfristen.

Formålet er å gi byggherren tid til å avdekke feil ved utbedringsarbeidet. Ved mislykkede utbedringsforsøk uten grov uaktsomhet, kan byggherren teoretisk være avskåret fra nye krav etter seks år fra overtakelse. Følg derfor nøye med at utbedringen faktisk løser problemet.

Fjerde ledd

Fjerde ledd gjelder arbeid som partene har avtalt skal utføres etter overtakelse, for eksempel utendørsanlegg som må vente til riktig årstid. Reklamasjonsfristen løper fra avslutningen av det aktuelle arbeidet, ikke fra hovedovertakelsen.

Mangler det særskilt avtale om utsett arbeid, vil normalt uferdig arbeid være mangel, ikke utsatt ytelse. Manglende dør er da mangel ved overtakelse, ikke arbeid etter pkt. 36.7 fjerde ledd.