32.5 Byggherrens rett til å nekte overtakelse

NS 8405 pkt. 32.5 har fire ledd. Byggherren kan si nei til overtakelse når mangler hindrer planlagt bruk, nødvendig testdokumentasjon mangler, eller det er før avtalt sluttfrist etter pkt. 34.1. Er nektelsen ugrunnlagt, regnes arbeidet likevel som overtatt.

Første ledd

Første ledd gir byggherren rett til å nekte overtakelse dersom det ved forretningen påvises mangler som hindrer den forutsatte bruken av kontraktarbeidet, enten mangelen i seg selv eller utbedringen av den.

Mangelen må være av kvalifisert art. Enhver ulempe er ikke nok. At enkelte rom i et stort anlegg ikke kan brukes, er normalt ikke tilstrekkelig med mindre rommene er vesentlige for bruken. Mange mindre mangler samlet kan likevel medføre at bygget i realiteten er uferdig og at overtakelse kan nektes.

Entreprenørens arbeider vurderes ut fra byggherrens endelige bruk, ikke ut fra om byggherren faktisk kan flytte inn akkurat den dagen. At byggherren skal utføre egne installasjoner etter overlevering, endrer ikke kvalitetsvurderingen av entreprenørens ytelse. Rent estetiske mangler gir sjelden adgang til å nekte overtakelse dersom bruken ikke hindres.

Byggherren har rett, men ikke plikt, til å overta. Med adgangen til delovertakelse etter pkt. 32.7 vil han ofte heller overta det som er brukbart enn å nekte alt.

Annet ledd

Annet ledd gir adgang til å nekte dersom avtalt innregulering, prøving eller annen dokumentasjon som skal foreligge ved overtakelse, ikke er på plass, og dokumentasjonen er nødvendig for å vurdere om kontraktens krav på vesentlige punkter er oppfylt.

Det er ikke enhver manglende test som gir nektelsesrett. Noe testing forutsetter at kontraktarbeidet faktisk er tatt i bruk. Kravet gjelder bare det kontrakten pålegger entreprenøren å dokumentere. At en standard beskriver hvordan testing skal skje, innebærer ikke automatisk at entreprenøren skal utføre den, med mindre kontrakten viser til standarden og pålegger testing.

Tredje ledd

Tredje ledd fastslår at byggherren kan nekte overtakelse før avtalt sluttfrist etter pkt. 34.1. Begrunnelsen er at tidlig overtakelse kan påføre byggherren utgifter han ikke har forutsatt.

Entreprenørens forsinkelse alene gir ikke adgang til å nekte overtakelse, verken alene eller sammen med mindre alvorlige mangler. Forsinkelse kan likevel gi dagmulkt etter pkt. 34.

Fjerde ledd

Fjerde ledd fastslår at urettmessig nektelse likevel regnes som overtakelse. Virkningene etter pkt. 32.6 inntrer, blant annet risikoovergang, opphør av forsikringsplikt og start av reklamasjonsfrister.

Urettmessig nektelse kan også være forsettlig mislighold som gir entreprenøren krav på erstatning for merutgifter til vakthold, sikring og lignende. Partene bærer risikoen for sitt standpunkt, og nektelsen må begrunnes i protokollen etter pkt. 32.4.

Entreprenøren kan normalt avvente å sende sluttoppstilling til han vet om byggherrens nektelse er rettmessig, jf. pkt. 33.1.