29.3 Byggherrens tilbakeholdsrett

NS 8405 pkt. 29.3 har to ledd. Byggherren kan holde tilbake betaling når det er påløpt dagmulkt eller han har andre krav ved entreprenørens kontraktsbrudd, men han må betale uomtvistede beløp innen betalingsfristen.

Første ledd

Første ledd er grunnlaget for tilbakehold. Byggherren kan holde tilbake så mye av betalingen som trengs for å dekke et spesifisert krav han har mot deg.

Tilbakehold er ikke det samme som motregning. Motregning er et oppgjør mellom to pengkrav som faller bort mot hverandre. Tilbakehold bygger på at byggherren venter med sin ytelse fordi han mener din ytelse ikke er i orden, eller fordi han vil sikre et krav som følger av mislighold.

Grunnlaget kan være påløpt dagmulkt etter pkt. 34. Dagmulkten må faktisk ha påløpt. Den dagmulktbelagte fristen må være passert, og byggherren må ha fulgt varslingsreglene i pkt. 34.4. Forventet dagmulkt i fremtiden gir ikke grunnlag for tilbakehold nå.

I tillegg kan byggherren tilbakeholde ved andre krav som følger av ditt kontraktsbrudd. Typiske eksempler er prisavslag eller erstatning for mangler etter pkt. 36, erstatning for skade etter pkt. 11.2 eller pkt. 42, og krav knyttet til manglende sikkerhetsstillelse.

Under byggetiden kan byggherren tilbakeholde når arbeidet som er fakturert klart avviker fra kontrakten, eller når skader du hefter for er konstatert. Oppdager han underveis at et avvik ikke kan rettes og vil bli mangel ved overtakelse, kan han holde tilbake et beløp som svarer til det foreløpige kravet.

Tilbakehold kan brukes mot ethvert forfalt betalingskrav, enten det kommer i avdragsfaktura etter pkt. 28.1 eller i særskilt faktura etter pkt. 28.2.

Kravet må være spesifisert. Byggherren kan ikke bare returnere fakturaen eller protestere vagt. Han må angi hva kravet gjelder og hvor stort beløp han mener å kunne holde tilbake. Ved dagmulkt er beregningen normalt enkel når sats og antall dager er klart. Ved mangler og erstatning må han ofte gjøre et forsvarlig foreløpig anslag, gjerne med utgangspunkt i sannsynlig utbedringskostnad.

Byggherren har et visst slingringsmonn i størrelsen, særlig når kostnadene er vanskelige å beregne på forhånd. Tilbakeholdet må likevel stå i rimelig forhold til kravet han vil sikre. Holder han tilbake vesentlig mer enn det som er nødvendig for å dekke kravet, kan tilbakeholdet bli urettmessig.

Risikoen for om tilbakeholdet er lovlig, ligger hos byggherren. Holder han tilbake uten tilstrekkelig grunnlag, er det betalingsmislighold. Du kan da kreve forsinkelsesrenter etter pkt. 30.1. Ved vesentlig uberettiget tilbakehold kan du vurdere stans etter pkt. 30.2.

Er partene enige om tilbakeholdet, bør entreprenøren normalt kreditere opprinnelig faktura og sende ny faktura på det reduserte beløpet. Renter løper da fra opprinnelig forfallsdato på det beløpet som faktisk skal betales.

Annet ledd

Annet ledd er en betalingsplikt for den delen av fakturaen byggherren ikke tilbakeholder. Uomtvistede beløp skal betales innen de alminnelige fristene i pkt. 29.1.

Dette betyr at tilbakehold bare er et sikkerhetsgrep for det kravet byggherren bestrider eller vil dekke. Resten av fakturaen skal betales som om ingen tvist forelå for den delen. Holder byggherren tilbake også uomtvistede poster, er han selv i mislighold.

Mangler byggherren skriftlige og tilstrekkelig presise innsigelser innen betalingsfristen, kan fakturaen bli forfalt selv om han senere viser seg å ha hatt rett i substansen. Passivitet utover fristen svekker muligheten for å tilbakeholde uten å pådra seg forsinkelsesrenter.

Tilbakehold etter NS 8405 gjelder krav som springer ut av samme entreprise. De alminnelige reglene om motregning kan likevel gjelde ved siden av, også for krav fra andre kontrakter mellom de samme partene. Motregning krever ikke mislighold og har ikke samme slingringsmonn som tilbakeholdsretten.

Deler av fakturaen mangler dokumentasjon, kan byggherren normalt bare holde tilbake den delen som ikke er godtgjort, jf. også pkt. 28.3. Han kan ikke bruke manglende vedlegg som grunn til å stoppe betaling av dokumenterte og ubestridte poster.

Tilbakeholdsregelen gjelder også ved sluttfaktura, sammen med de særskilte reglene i pkt. 33. Varsler byggherren for sent etter pkt. 8 tredje ledd, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende, men det er et annet spørsmål enn om tilbakehold i seg selv var rettmessig da fakturaen forfalt.