22.1 Retten til å pålegge endringer

Første ledd

Første ledd slår fast hovedregelen om at byggherren ved endringsordre kan pålegge entreprenøren endringer. Dette er en ensidig rett, så byggherren trenger ikke samtykke fra deg. Poenget er at kontrakten skal kunne justeres underveis uten at hele avtalen reforhandles. Formkravene til en gyldig endringsordre følger av pkt. 22.3. Du kan også bli forpliktet til å utføre endringer på grunnlag av andre pålegg enn formelle endringsordrer, og det reguleres av pkt. 23 om irregulær endringsordre.

Annet ledd

Annet ledd forklarer hva en endring kan bestå i, og bestemmelsen favner bredt. Byggherren kan kreve at du yter noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse endres, eller at avtalte ytelser går ut. Et typisk eksempel på tillegg er at en vegg forlenges, mens et eksempel på endret utførelse er at det legges marmor i stedet for parkett. Utgangspunktet for vurderingen er alltid hva som er avtalt i kontraktsdokumentene, jf. pkt. 3.1, for en endring forutsetter et avvik fra dette. Når avtalte ytelser tas ut, må du være oppmerksom på grensen mot avbestilling i pkt. 38.1. Reduseres det samlede vederlaget med 15 prosent eller mer, behandles det som avbestilling.

Tredje ledd

Tredje ledd setter de ytre grensene for hva byggherren kan pålegge. For det første må endringen stå i sammenheng med det kontrakten omfatter. Er det avtalt oppføring av et hotell, kan byggherren ikke pålegge deg å bygge en golfbane på nabotomten, men et svømmebasseng i hotellets hage vil normalt ligge innenfor. For det andre kan endringen ikke være av vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet. Byggherren kan altså pålegge arbeid av en annen art, men ikke av vesentlig annen art. Et sentralt moment er om arbeidet ligger innenfor ditt naturlige arbeidsfelt, og om du må hente inn en ny underentreprenør for å få det utført.

Tredje ledd inneholder også 15-prosentregelen. Er ikke annet avtalt, kan byggherren ikke pålegge deg endringer ut over 15 prosent netto tillegg til kontraktssummen. Med «netto» menes at både tillegg og fradrag regnes med, og grunnlaget er den opprinnelig avtalte kontraktssummen, jf. pkt. 2.8. Vurderingen av om taket er nådd skal gjøres på det tidspunktet det enkelte endringsarbeidet pålegges, ikke i ettertid. Du kan ikke ta et generelt forbehold om prisregulering når du nærmer deg taket. Vil du nekte å utføre arbeid ut over 15 prosent, må du si fra før de arbeidene som sprenger grensen settes i gang, og du bør være trygg i din sak. Nekter du med urette, kan det være et kontraktsbrudd med stort ansvar. Hvilket vederlag du har krav på følger av pkt. 25.2 flg.

Høyesterett har behandlet både endringsbegrepet og 15-prosentgrensen i HR-2025-977-A (Jordal Amfi). Saken gjaldt NS 8407, men de prinsipielle avklaringene er også opplysende for NS 8405. Høyesterett la til grunn at det bare er pålegg som faktisk forskyver ytelsesplikten ut over kontraktens opprinnelige ramme som er en endring, mens merarbeid som skyldes forhold byggherren har risikoen for håndteres i sporet for frist- og vederlagsjustering. Retten slo også fast at når 15-prosentgrensen er overskredet, har du som entreprenør ikke plikt til å utføre ytterligere endringsarbeid på kontraktens vilkår. Du kan tilby arbeidet til nye priser, og blir partene ikke enige, må du velge mellom å fortsette på kontraktens vilkår eller stanse det videre endringsarbeidet. Det finnes ingen generell regel om «gjengs pris» å falle tilbake på.

Fjerde ledd

Fjerde ledd gjelder regulerbare poster som avregnes etter enhetspriser. Avvik fra kontraktens mengdeangivelse er i utgangspunktet ikke en endring, fordi mengdevariasjon er en del av prismekanismen i enhetspriskontrakter. Du får da oppgjør etter faktisk mengde. Unntaket gjelder når avviket i vesentlig grad overstiger det du burde tatt i betraktning ved kontraktsinngåelsen. Hvor terskelen ligger må vurderes konkret, og det finnes ingen fast prosentgrense i norsk rett. Det sentrale er hvor stor del av kontrakten mengdepostene utgjør, hvilken usikkerhet som var knyttet til anslaget, og om byggherren kan bebreides for at mengdene var misvisende. Skillet er praktisk viktig fordi det avgjør både hvilke prosedyreregler som gjelder og hvordan 15-prosenttaket beregnes.