HR-2026-965-A (2026)

HR-2026-965-A (Overtakelse) avklarer et praktisk spørsmål som ofte oppstår entreprisekontrakter, nemlig spørsmålet om byggherren anses å ha overtatt kontraktsarbeidet når anlegget tas i bruk, eller når partene har befart ferdigstilt arbeid, uten at det er avholdt overtakelsesforretning etter NS 8406? Høyesterett svarer nei. Under NS 8406 skjer overtakelse bare ved formell overtakelsesforretning etter NS 8406 kapittel 24, og bruk uten entreprenørens samtykke er mislighold.

Dommen har direkte betydning for når dagmulkt opphører, når fristen for sluttoppstilling og sluttfaktura begynner å løpe, og når byggherren kan sette en preklusiv frist etter NS 8406 punkt 25.1.

Åpne diagram i full størrelse

Hva dommen gjaldt

Saken springer ut av en utførelsesentreprise mellom Tesliåsen AS som byggherre og BVT Entreprenør AS om gang- og sykkelvei i Trondheim. Kontrakten var basert på NS 8406, med opprinnelig kontraktssum på knapt tre millioner kroner.

Etter oppstart viste det seg at det var vesentlig mer masser i traseen enn forutsatt i byggherrens prosjekteringsunderlag. Partene var uenige om kostnadsbæring og dokumentasjon. Befaring 31. mai 2022 avdekket mindre avvik, men ingen overtakelsesforretning ble gjennomført. Overtakelsesforretning ble først avholdt 2. desember 2022, da entreprenøren befarte alene fordi byggherren ikke møtte.

BVT Entreprenør gikk konkurs, og Melhus Sparebank som panthaver overtok/fortsatte kravet. Tvisten for Høyesterett gjaldt om entreprenørens krav i sluttoppgjøret var prekludert fordi byggherren allerede skulle ha overtatt arbeidet i mai–juni 2022, eller fordi partene senere ble enige om et tidligere overtakelsestidspunkt.

Hva partene anførte

Tesliåsen (Byggherre) anførte i hovedtrekk at:

• gang- og sykkelveien var tatt i bruk før avtalt sluttfrist 10. juni 2022, og at NS 8406 må suppleres med deklaratorisk rett som åpner for bruksovertakelse
• partene høsten 2022 inngikk avtale om at overtakelse hadde funnet sted ved sluttfristen, blant annet gjennom e-postkorrespondansen i september–oktober
• byggherren med e-post 22. september 2022 satte en preklusiv frist på 14 dager for sluttoppgjør

Melhus Sparebank (Entreprenøren) anførte at overtakelse først skjedde ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022, at NS 8406 ikke åpner for bruksovertakelse, og at det ikke var inngått avtale om annet overtakelsestidspunkt. Kravene var derfor ikke prekludert.

Hva Høyesterett kom til

NS 8406, bare formell overtakelsesforretning gir overtakelse

Høyesterett la til grunn de samme tolkningsprinsippene som i HR-2025-977-A (Jordal amfi) og HR-2023-534-A (Slemdal skole), nemlig at standarden skal forstås objektivt ut fra ordlyden, system og formål, og det kreves sterke grunner for å fravike en naturlig ordlydsforståelse.

NS 8406 Punkt 24.1 første ledd fastsetter at kontraktsarbeidet «overtas av byggherren ved overtakelsesforretning». En ren ordfortolkning, sett sammen med NS 8406 punkt 24.2 om protokoll og NS 8406 punkt 24.4 om virkningene av overtakelse, tilsier at det ikke finnes andre overtakelsesmåter.

NS 8406 Punkt 24.6 første ledd forsterker dette, fordi Byggherren har ikke rett til uten entreprenørens samtykke å ta kontraktsarbeidet i bruk før overtakelsen. Gjør byggherren det likevel, foreligger det mislighold.

Retten pekte også på den historiske utviklingen. Eldre standarder som NS 3401 og NS 3430 åpnet for bruksovertakelse som en nødløsning. Fra NS 3431 (1992) og videre i NS 8406-serien er overtakelsesforretning den eneste fremgangsmåten. Bransjeorganisasjonene har med dette bevisst valgt et entydig overtakelsestidspunkt med notoritet om dagmulkt, reklamasjon og sluttoppgjør.

Byggherrens henvisning til kommentarlitteratur om «brukstakelse – bakgrunnsretten» førte ikke frem. Når standarden gir en klar løsning, er det ikke grunnlag for å supplere med deklaratorisk rett som likestiller faktisk bruk med formell overtakelse.

Ingen tilleggsavtale om overtakelse 10. juni 2022

Subsidiært mente byggherren at partene, uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd, var enige om at overtakelse hadde funnet sted ved sluttfristen.

Høyesterett fant det utvilsomt at befaringen 31. mai 2022 ikke var en overtakelsesforretning, og at det ikke var holdepunkter for enighet i mai–juni om at overtakelse hadde skjedd eller skulle skje 10. juni.

Korrespondansen høsten 2022 talte mot en slik avtale:

• I e-post 22. september 2022 anmodet byggherren entreprenøren om å innkalle til overtakelsesforretning og varslet dagmulkt frem til overtakelse var gjennomført. Dette forutsetter at overtakelse ennå ikke hadde funnet sted.
• Entreprenøren hevdet i svar 27. september at «overtakelsesforretning» var avholdt 31. juni 2022, men domstolen forstod dette som en henvisning til befaringen 31. mai – ikke en formell overtakelse.
• Byggherrens formulering 18. oktober om at man «tar til etterretning» at entreprisen ble overlevert 30. juni, var ikke tilstrekkelig til å avtale et bindende overtakelsestidspunkt. Byggherren burde i så fall ha avklart dette uttrykkelig.
• Det var også inkonsistent å hevde preklusiv frist 22. september samtidig som man mente bindende avtale om overtakelse ble inngått senere i oktober.

Overtakelse fant dermed sted ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Entreprenøren/bankens krav var ikke prekludert på det grunnlaget byggherren hadde påberopt seg.

Utfall og sakskostnader

Anken ble forkastet. Byggherren ble pålagt å betale Entreprenøren/bankens sakskostnader for Høyesterett. Tingrettens avgjørelse om at banken ikke fikk sakskostnader for tingretten ble stående; banken hadde ikke fått medhold «i det vesentlige» når sammenligningsgrunnlaget var stevningens krav, og vilkårene i tvisteloven § 20-3 var ikke oppfylt.

Praktisk betydning

For byggherre

Ta ikke anlegget i bruk før overtakelsesforretning er gjennomført, med mindre entreprenøren uttrykkelig, skriftlig og utvetydig samtykker. Faktisk bruk kan være kontraktsbrudd etter NS 8406 punkt 24.6, uten at det avbryter dagmulkt eller gir det overtakelsestidspunkt byggherren trenger for å påberope seg preklusjon.

Dersom dere ønsker å fastslå at overtakelse skjedde på et tidligere tidspunkt, kreves en tydelig, utvetydig avtale.

Før dere setter preklusiv frist etter NS 8406 punkt 25.1, må overtakelsesforretning faktisk være gjennomført, og fristen må følge standardens system (to måneder etter overtakelse, deretter eventuell endelig frist på minst 14 dager).

For entreprenør

Innkall til overtakelsesforretning i rimelig tid før ferdigstillelse, og følg protokollkravene i NS 8406 punkt 24.2. Dersom byggherren ikke møter uten gyldig grunn, kan entreprenøren gjennomføre overtakelsen alene, nettopp slik Entreprenøren/BVT gjorde i desember 2022.

Unngå uformell befaring som «overtakelse» i korrespondansen. Blandingen av befaring 31. mai og påstått «overtakelsesforretning» 31. juni skapte unødvendig tvil om hva partene faktisk hadde avtalt.

Send sluttoppstilling og sluttfaktura innen fristene i NS 8406 kapittel 25 etter at overtakelse er etablert. Preklusjon kan bare bli aktuelt når byggherren har fulgt prosedyren i NS 8406 punkt 25.1 etter en formell overtakelse.

Kontrollspørsmål

• Er overtakelsesforretning innkalt, gjennomført og protokollført etter NS 8406 kapittel 24?
• Har byggherren tatt anlegget i bruk uten samtykke, og i så fall er det vurdert som mislighold, ikke som overtakelse?
• Er det skriftlig og utvetydig avtalt et annet overtakelsestidspunkt enn det som følger av protokollen?
• Er sluttoppstilling og sluttfaktura sendt innen fristene i NS 8406 punkt 25.1?
• Er eventuell preklusiv frist satt først etter gyldig overtakelse og i tråd med standardens ordlyd?
• Er korrespondansen konsistent med om dere mener overtakelse har skjedd eller ennå skal skje?

---

Artikkelen er generell informasjon og erstatter ikke konkret juridisk rådgivning.