37.3 Byggherrens rett til å nekte overtakelse

Første ledd

Første ledd fastsetter at Totalentreprenøren ikke kan kreve overtakelse før avtalt sluttfrist. Byggherren har altså et vern mot å bli tvunget til å overta for tidlig.

Regelen balanserer partenes interesser i sluttfasen. Totalentreprenøren kan ikke ensidig flytte overtakelsestidspunktet frem i tid, mens Byggherren samtidig står fritt til å akseptere tidligere overtakelse hvis det passer prosjektets behov.

Annet ledd

Annet ledd sier at arbeidene som hovedregel skal være ferdigstilt for at overtakelse skal skje. Samtidig åpnes det for overtakelse selv om det finnes mindre mangler, så lenge manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken.

Vurderingen er konkret og helhetlig. Det avgjørende er ikke om det finnes mangler, men hvor tyngende de er i brukssituasjonen og hvor belastende utbedringsarbeidet blir for Byggherren.

Tredje ledd

Tredje ledd gir en særregel om dokumentasjonsmangler. Byggherren kan nekte overtakelse dersom dokumentasjon som skal foreligge ved overtakelse, har mangler. Men nektelse er avskåret hvis mangelen har liten betydning for forvaltning, drift og vedlikehold, og dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for å vurdere om kontrakten er oppfylt.

Bestemmelsen må leses sammen med pkt. 36.1 Testing og innregulering av tekniske anlegg og pkt. 36.2 Levering av FDV-dokumentasjon. Det er altså ikke nok å peke på en formalitet; dokumentmangelen må ha faktisk betydning for kontroll og bruk.

Fjerde ledd

Fjerde ledd slår fast at overtakelse likevel anses å ha funnet sted hvis Byggherren urettmessig nekter å overta. Dette er en viktig risikoregel: Partene bærer risikoen for egne standpunkter i overtakelsestvister.

Konsekvensen er at virkningene etter pkt. 37.4 Virkninger av overtakelse inntrer selv om Byggherren formelt har sagt nei. Det betyr i praksis at overtakelse rettslig kan anses skjedd, slik at blant annet risikoovergang, stans i dagmulkt og fristløp kan inntre etter reglene i pkt. 37.4.

Derfor bør begge parter være presise i protokollen og i begrunnelsen for sitt standpunkt. Det er denne dokumentasjonen som senere blir sentral når det skal vurderes om nektelsen var berettiget eller uberettiget.