31.1 Retten til å pålegge endringer

Generelt om punkt 31.1 Retten til å pålegge endringer

Pkt. 31.1 er en nøkkelbestemmelse i endringssystemet i NS 8407. Den gir Byggherren rett til å styre prosjektet gjennom endringsordre, men den setter samtidig tydelige grenser for hva Totalentreprenøren plikter å akseptere. En endringsordre er i praksis et skriftlig pålegg fra Byggherren (eller representant med fullmakt) som klart sier at det kreves en endring av ytelsen/kontraktsgjenstanden, og hva endringen konkret består i. Nettopp dette er viktig i grensen mot irregulære endringer: Dersom styringssignalet fra Byggherren kommer som en uklar beskjed, uten riktig form eller uten tydelig innhold, må Totalentreprenøren varsle Byggherren etter Pkt. 32.2 Totalentreprenørens varslingsplikt; varslingsreglene blir avgjørende for både frist- og vederlagskrav.

Bestemmelsen bør leses sammen med Pkt. 31.3 Endringsordre, som regulerer formkrav til endringsordre, og med Pkt. 44 Avbestilling, som blir relevant når uttrekk av ytelser blir så stort at vi går over i avbestillingssporet.

Første ledd

Første ledd slår fast hovedregelen: Byggherren kan pålegge endringer ved endringsordre. Poenget er at kontrakten ikke er helt statisk etter signering. Prosjektet kan justeres underveis når behov oppstår, uten at partene må inngå en ny kontrakt hver gang.

For Totalentreprenøren betyr dette at plikten til å gjennomføre arbeidet ikke bare gjelder den opprinnelige løsningen/ytelsen, men også endringer som blir pålagt i tråd med systemet. Samtidig er det viktig å holde fast ved at fremgangsmåten må være kontraktsmessig: Uklare eller muntlige styringssignaler bør håndteres strengt opp mot reglene om endringsordre og varsling.

Annet ledd

Annet ledd beskriver hva en endring kan gå ut på. I praksis dekker dette de fire vanligste variantene: tillegg, bytte av løsning, justering av egenskaper ved ytelsen og uttrekk av ytelser. Kjernen er at det må være tale om et avvik fra det som opprinnelig er avtalt.

Denne delen gir Byggherren et bredt handlingsrom, men ikke et grenseløst handlingsrom. Endringer kan omfatte både mengde, teknisk utførelse og kvalitet, så lenge man holder seg innenfor rammen i tredje ledd. Et praktisk poeng er at også uttrekk av arbeid i utgangspunktet behandles som endring, helt til man eventuelt kommer over grensen der uttrekket må behandles etter Pkt. 44 Avbestilling.

Tredje ledd

Tredje ledd setter de to sentrale skrankene for endringsadgangen. For det første må endringen ha sammenheng med det kontrakten omfatter. For det andre kan Byggherren ikke pålegge arbeid som er av vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte.

Kravet til sammenheng handler om kontraktens saklige og praktiske ramme. Byggherren kan ikke bruke en eksisterende entreprise som hjemmel for å pålegge helt fremmede ytelser. Kravet om at arbeidet ikke kan være av vesentlig annen art, fungerer som en ekstra sikkerhet for Totalentreprenøren: Selv når det finnes en naturlig kobling til prosjektet, går det en grense der endringen blir så forskjellig fra avtalt arbeidsfelt at den ikke kan ensidig pålegges.

Tredje ledd inneholder også volumgrensen i bestemmelsen: Er ikke annet avtalt, kan Byggherren normalt ikke pålegge endringer utover 15 prosent netto tillegg til kontraktssummen. "Netto" betyr at tillegg og fradrag må ses samlet. Dermed er det den samlede økonomiske virkningen av endringene som er avgjørende, ikke hvert enkelt pålegg isolert.

Det må trekkes en grense mellom pålegg som endrer den kontraktsfestede ytelsen/pålegg (endringssporet), og merarbeid som følger av Byggherrens risikoforhold (risikosporet): Det første kjennetegnes ved at Byggherren griper inn i hva som skal leveres eller hvordan ytelsen skal oppfylles der Totalentreprenøren ellers hadde kontraktsfestet valgfrihet, for eksempel ved pålegg om annen fasadeløsning enn tilbudt system i et kontorbygg, pålegg om å bytte fra standard flisformat til storformatflis i et badekonsept, pålegg om å legge om ventilasjonsprinsipp fra desentraliserte enheter til sentralt aggregat i et skoleprosjekt, pålegg om å fastholde dagmulktsbelagt frist gjennom forsering i et råbygg.

Det andre kjennetegnes ved at kontraktens sluttresultat består, men oppfyllelsen blir dyrere eller mer tidkrevende fordi et risikoforhold på Byggherrens side materialiserer seg, for eksempel uforutsette grunnforhold i grave- og fundamentarbeider, svikt i byggherreprosjektering som må rettes for å nå samme funksjonskrav, forsinket leveranse av byggherreytelser i grensesnitt, eller vesentlig avvik i regulerbare mengder ut over det entreprenøren burde ha tatt høyde for ved kontraktsinngåelsen. I Jordal Amfi-saken presiseres det at bare merkostnaden ved selve avviket fra det opprinnelig avtalte skal inngå i 15-prosentvurderingen etter pkt. 31.1, mens merarbeid som skyldes Byggherrens risikoforhold som hovedregel håndteres etter reglene om fristforlengelse og vederlagsjustering, med det særskilte unntaket for regulerbare poster i pkt. 31.1 fjerde avsnitt. Dette er presisert av Høyesterett i HR-2025-977-A.

Tabellene under viser praktiske prosjektsituasjoner og om forholdet normalt inngår i 15 %-grensen.

Endringssporet (pålegg som endrer avtalt ytelse)

+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Praktisk prosjekteksempel         | 15 %-gr. | Kort begrunnelse           |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Bytte fasadesystem A til B        | Ja       | Endrer kontraktsytelsen    |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Storformatflis i stedet for       | Ja       | Endrer kvalitet/utførelse  |
| standardformat                    |          |                            |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Annen himlingsløsning for         | Ja       | Ny løsning utover avtalt   |
| designuttrykk                     |          |                            |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Sentralt ventilasjonsaggregat i   | Ja       | Løsning legges om ved      |
| stedet for lokale enheter         |          | instruks                   |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Forsering for å holde             | Ja       | Forsering etter pkt. 31.2  |
| dagmulktsbelagt delmilepæl        |          | første ledd                |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+
| Ekstra heisstopp utenfor          | Ja       | Kontraktsgjenstand utvides |
| opprinnelig ytelse                |          |                            |
+-----------------------------------+----------+----------------------------+

Risikosporet (Byggherrens risikoforhold)

+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Praktisk prosjekteksempel         | 15 %-gr.   | Kort begrunnelse          |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Uforutsett bløt leire med behov   | Normalt    | Samme sluttresultat,      |
| for mer masseutskifting           | nei        | men merarbeid             |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Avvikende fjellnivå med mer       | Normalt    | Tyngre oppfyllelse uten   |
| sprengning for samme nivå         | nei        | ny ytelse                 |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Feil i byggherreprosjektert       | Normalt    | Gjenoppretting innenfor   |
| underlag som må rettes            | nei        | avtalt ytelse             |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Forsinket leveranse av            | Normalt    | Hindring/svikt i          |
| byggherrestyrt utstyr             | nei        | Byggherrens medvirkning   |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+

Særtilfeller

+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Praktisk prosjekteksempel         | 15 %-gr.   | Kort begrunnelse          |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Tiltredelse av forhåndspriset     | Normalt    | Opsjon er normalt egen    |
| opsjon                            | nei        | avtaleklausul             |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+
| Mengdeøkning i regulerbar post    | Delvis     | Bare overskytende del     |
| langt over kalkulasjonsnivå       |            | kan inngå                 |
+-----------------------------------+------------+---------------------------+

Netto i praksis (forutsatt kontraktssum 100 MNOK, slik at 15-prosentgrensen er 15 MNOK):

• Tillegg 12 MNOK og fradrag 2 MNOK gir netto tillegg 10 MNOK: innenfor 15 %.
• Tillegg 20 MNOK og fradrag 6 MNOK gir netto tillegg 14 MNOK: innenfor 15 %.
• Tillegg 25 MNOK og fradrag 10 MNOK gir netto tillegg 15 MNOK: innenfor, på grensen.
• Tillegg 24 MNOK og fradrag 7 MNOK gir netto tillegg 17 MNOK: utenfor 15 %.
• Tillegg 9 MNOK og fradrag 12 MNOK gir netto reduksjon på 3 MNOK: innenfor, men kan peke mot uttrekk/avbestilling.

Fjerde ledd

Fjerde ledd gjelder avvik i mengder på regulerbare poster. Hovedideen er at ordinære mengdevariasjoner ikke automatisk er endringer. Først når avviket går vesentlig ut over det Totalentreprenøren med rimelighet burde ha regnet med ved kontraktsinngåelsen, behandles avviket som endring.

Dette skiller mellom normal usikkerhet i mengdeanslag og reelle avvik som forskyver kontraktens balanse. Vurderingen er konkret og må forankres i hva som var tilgjengelig informasjon i konkurransegrunnlaget, prosjektets karakter og hva en profesjonell aktør normalt kalkulerer inn som spenn i slike poster.

Hvordan bestemmelsen slår ut i praksis (flisarbeider)

I flisarbeider kan man eksempelvis tenke seg at Byggherren ønsker endringer sent i prosjektet, for eksempel skifte av flistype, endret mønster, annet fugebilde eller utvidelse av flislagte soner. Pkt. 31.1 gir et klart grunnlag for å pålegge slike justeringer, men grensene i tredje ledd blir raskt praktiske: Endringen må fortsatt høre naturlig inn under kontrakten og være innenfor Byggherrens endringskompetanse på 15 % (med mindre annet er avtalt)

Det kan også oppstå spørsmål om mengdeavvik på regulerbare poster, for eksempel flisareal, sokkellengder eller antall nisjer. Pkt. 31.1 fjerde ledd gjør at ikke hvert avvik utløser endringsoppgjør. Derfor bør både Byggherren og Totalentreprenøren dokumentere forutsetningene ved kontraktsinngåelsen godt, slik at det i ettertid kan vurderes om avviket var innenfor normal kalkulasjonsrisiko eller om det faktisk har passert terskelen for endring.

Spørsmål og svar

Når kan Byggherren bruke pkt. 31.1 til å pålegge en endring?

Byggherren kan bruke pkt. 31.1 når det er behov for å justere den avtalte ytelsen i prosjektet, for eksempel ved tillegg, uttrekk eller bytte av løsning. Forutsetningen er at pålegget gis innenfor rammen av endringssystemet, normalt gjennom en tydelig endringsordre etter pkt. 31.3 Endringsordre.

Kjernen er at kontrakten kan styres underveis ved at Byggherren pålegger endringer gjennom endringsordre, men ikke fritt. Endringen må fortsatt høre naturlig til den avtalte entreprisen.

Er alle instrukser fra Byggherren automatisk en endringsordre?

Nei. En instruks er ikke nødvendigvis en gyldig endringsordre bare fordi den kommer fra Byggherren.

I praksis bør Totalentreprenøren raskt avklare om det foreligger en endringsordre etter pkt. 31.3 Endringsordre, og eventuelt varsle etter pkt. 32.2 Totalentreprenørens varslingsplikt.

Hva betyr kravet om sammenheng med kontrakten i pkt. 31.1?

Kravet om sammenheng betyr at Byggherren bare kan pålegge endringer som ligger innenfor den saklige rammen av det partene faktisk har avtalt. Endringskompetansen kan ikke brukes til å flytte entreprisen over i et helt annet faglig eller funksjonelt område.

Et praktisk kontrollspørsmål er om den pålagte ytelsen fremstår som en naturlig videreføring av kontraktsarbeidet, eller om den i realiteten burde vært anskaffet som et separat arbeid.

Når blir en endring av "vesentlig annen art"?

En endring blir av vesentlig annen art når den skiller seg så mye fra opprinnelig avtalt arbeid at Totalentreprenøren i realiteten blir pålagt en annen type entreprise enn den som ble priset og akseptert. Da faller pålegget utenfor Byggherrens ensidige endringsrett.

Vurderingen er konkret og beror blant annet på teknisk karakter, produksjonsmetode, risikobilde og kompetanseprofil sammenlignet med den opprinnelige kontrakten.

Hvordan fungerer 15-prosentregelen i pkt. 31.1?

15-prosentregelen er en volumgrense for hva Byggherren normalt kan pålegge som netto tillegg, med mindre noe annet er avtalt. "Netto" betyr at tillegg og fradrag ses samlet i vurderingen.

Et tillegg på 20 og fradrag på 6 vurderes derfor som netto 14, ikke 20. Det er den samlede økonomiske effekten av endringene som er avgjørende.

Skal tillegg og uttrekk vurderes hver for seg eller samlet?

De skal vurderes samlet i netto-beregningen etter pkt. 31.1. Dette hindrer at man kunstig splitter opp vurderingen i mange enkeltpålegg som hver for seg virker små, men samlet blir store.

I kontraktsoppfølgingen bør partene derfor føre en løpende totaloversikt over godkjente tillegg og fradrag, slik at 15-prosentgrensen kan kontrolleres fortløpende.

Er forsering etter pkt. 31.2 også en endring etter pkt. 31.1?

Ja, i mange tilfeller vil pålagt tidsmessig omlegging eller forsering inngå i endringsregimet og dermed være relevant i vurderingen etter pkt. 31.1. Samspillet mellom bestemmelsene er praktisk viktig når Byggherren ønsker å holde dagmulktsbelagte frister.

Dette må vurderes sammen med reglene i pkt. 31.2 Pålegg om tidsmessig omlegging, herunder forsering og de alminnelige reglene om frist og vederlag.

Hva er forskjellen på en endring og et risikoforhold hos Byggherren?

En endring kjennetegnes ved at Byggherren griper inn i hva som skal leveres eller hvordan kontraktsytelsen skal utformes. Et risikoforhold hos Byggherren innebærer derimot at samme sluttresultat består, men at oppfyllelsen blir tyngre på grunn av forhold Byggherren bærer risikoen for.

Skillet er avgjørende fordi oppgjøret da kan følge ulike spor: endringssporet etter pkt. 31.1 eller kompensasjonssporet etter frist- og vederlagsreglene.

Telles merarbeid ved uforutsette grunnforhold inn i 15-prosentgrensen?

Normalt ikke, dersom merarbeidet skyldes et risikoforhold hos Byggherren og ikke et pålegg som endrer kontraktsytelsen. Da er utgangspunktet at kravet håndteres etter reglene om fristforlengelse og vederlagsjustering.

Det må likevel vurderes konkret om situasjonen faktisk er et risikoforhold, eller om Byggherren har gitt et pålegg som reelt sett endrer ytelsen.

Hvordan vurderes regulerbare poster etter pkt. 31.1 fjerde ledd?

Ved regulerbare poster er ikke enhver mengdeendring en endring i kontraktsrettslig forstand. Først når avviket går vesentlig ut over det Totalentreprenøren med rimelighet burde ha kalkulert med ved kontraktsinngåelsen, behandles avviket som endring.

Vurderingen må forankres i konkurransegrunnlag, prosjektdata og hva en profesjonell entreprenør normalt ville tatt høyde for i tilbudet.

Hvilken dokumentasjon bør Totalentreprenøren sikre ved endringspålegg?

Totalentreprenøren bør dokumentere hva som er bestilt, når bestillingen kom, hvem som ga den, og hvilke konsekvenser den har for tid, kostnad og fremdrift. Skriftlig sporbarhet er avgjørende for å unngå bevistvil.

I tillegg bør forutsetninger ved kontraktsinngåelsen dokumenteres tydelig, særlig der det kan oppstå tvist om regulerbare poster eller grensen mellom normal kalkulasjonsrisiko og reell endring.

Hva skjer hvis Byggherren pålegger mer enn 15 prosent netto tillegg?

Hvis grensen overskrides uten særskilt avtalegrunnlag, kan Byggherren normalt ikke ensidig kreve at Totalentreprenøren utfører overskytende del som ordinær endring. Da oppstår spørsmålet om partene må inngå ny avtale for den delen som ligger utenfor endringskompetansen.

I praksis bør dette håndteres tidlig gjennom tydelig varsling og avklaringer for å unngå produksjonsstans og etterfølgende tvist.

Når går uttrekk over fra endring til avbestilling?

Mindre eller moderate uttrekk kan ligge innenfor endringsregimet i pkt. 31.1. Når uttrekket blir mer omfattende, kan det i stedet måtte behandles som avbestilling.

Grensedragningen må vurderes konkret, men partene bør alltid kontrollere samspillet med Pkt. 44 Avbestilling når Byggherren trekker ut vesentlige deler av kontraktsarbeidet.

Hvordan bør Byggherren formulere en endringsordre for å redusere tvist?

Byggherren bør formulere ordren konkret: hva som endres, hvor i prosjektet det gjelder, hvilken fremdriftsvirkning som forventes, og når endringen skal være gjennomført. Uklare bestillinger skaper ofte tvist om både plikt, pris og frist.

God praksis er å knytte ordren tydelig til kontraktsgrunnlaget og følge formkravene i pkt. 31.3 Endringsordre, slik at begge parter vet at de er i et regulert endringsløp.

Hva er den vanligste fallgruven i praktiseringen av pkt. 31.1?

Den vanligste fallgruven er å behandle endringer som uformell prosjektstyring i stedet for kontraktsstyring. Når partene ikke skiller tydelig mellom pålegg, varsler, risikoforhold og avbestilling, øker risikoen for tap av krav og kostbare tvister.

En robust praksis er derfor å avklare hjemmel tidlig, dokumentere løpende, og bruke bestemmelsene i pkt. 31, pkt. 32 og pkt. 44 systematisk gjennom hele prosjektet.